Приветствую Вас Гость!
Вторник, 22.05.2018, 09:12
Главная | Регистрация | Вход | RSS

Меню сайта

Категории раздела

Как выбрать риэлтора [4]
Подборка статей, посвященных рынку посреднических услуг и критериям выбора профессионального и добросовестного риэлтора.
Как оценить квартиру, комнату [4]
Подборка статей о методах оценивания, практикуемых на рынке вторичного жилья.
Авансы и задатки за квартиру, комнату [3]
Подборка статей, посвященных правовым и практическим аспектам внесения (получения) аванса или задатка при купле-продаже жилых помещений.
Страхование титула [3]
Статьи рассказывают о преимуществах, которые дает приобретателям жилых помещений страхование риска утраты права собственности (страхование титула).
Риски и проверки на рынке жилья [9]
В сатьях рассматриваются риски сторон сделок с жилыми помещениями, способы минимизации этих рисков, основания и последствия признания сделок недействительными, защита прав добросовестного приобретателя, способы проверки "юридической чистоты" квартир (комнат).
Налогообложение сделок с жильем [2]
Серия статей, посвященных вопросам налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ), связанных с совершением сделок (купля-продажа, мена, дарение и наследование, рента) на рынке вторичного жилья. Рассматривается как налогообложение собственно доходов от реализации (отчуждения) имущества, так и налоговые вычеты, предоставляемые налоговым законодательством в связи с расходами налогоплательщиков при приобретении, строительстве квартир, комнат, домов, долей в жилых помещениях и порядок их применения в различных ситуациях.

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Оценка
Выбор риэлтора
Авансы и задатки
Страхование титула
Риски и проверки
Налогообложение сделок с жильем

Поиск

Каталог статей

Главная » Статьи » Риски и проверки на рынке жилья

Нарушение прав наследников в сделках с жильем
Ключевые слова: определение - наследственное имущество (состав наследства, наследственная масса), день открытия наследства, место открытия наследства, лица призываемые к наследованию; принятие квартиры по наследству; срок принятия квартиры по наследству; как принять квартиру по наследству; восстановление срока принятия квартиры по наследству; наследование квартиры по завещанию; правила (порядок) составления завещания; отмена, изменение, оспаривание, недействительность завещания на квартиру; завещание с правом пожизненного проживания (завещательный отказ); основания оспаривания завещания;  наследование квартиры по закону; наследование квартиры по праву представления; обязательная доля в наследстве на квартиру; юридическая чистота (проверка юридической чистоты) наследственной (унаследованной) квартиры; покупка наследственной (унаследованной) квартиры; покупка квартиры полученной по наследству.
 
     Приобретение жилого помещения, перешедшего в собственность продавца в порядке наследования, считается у профессионалов рынка сделкой повышенного риска, и тому есть объективные причины:
во-первых, при наследовании речь идет о распоряжении имуществом человека, которого уже нет в живых, а значит, непосредственно удостовериться в правильности понимания его прижизненного волеизъявления (или в отсутствии такового) не представляется возможным;
во-вторых, наследственное недвижимое имущество при своей исключительной дороговизне и привлекательности передается практически бесплатно, а значит, может вызывать ожесточенные споры наследников, создавать соблазн злоупотреблений, привлекать внимание злоумышленников;
в-третьих, факт существования других наследников легко скрыть, более того, о них может просто не знать даже и сам наследник-продавец;
в-четвертых, существуют лица, имеющие право на долю в наследстве независимо ни от завещаний, ни от степени родства (так называемая, обязательная доля в наследстве);
в-пятых должная судебная защита добросовестного приобретателя в наследственных спорах не обеспечена.
      Список можно продолжать, но, думаю, и так понятно – приобретение унаследованного жилья без знания основ законодательства о наследовании дело, мягко говоря, рискованное. Сколько-нибудь полное изложение наследственного права, которому целиком посвящен пятый раздел Гражданского кодекса РФ, в пределах небольшой статьи, невозможно, да и не нужно, поэтому приведу лишь основные для целей данной статьи определения, сопроводив их краткими замечаниями, непосредственно относящимися к обсуждаемой теме.
   Под наследованием понимается переход имущества умершего лица (наследство, наследственное имущество) к другим лицам (ст. 1110 ГК). Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же последствия, что и смерть гражданина (ст. 1113 ГК).
    Днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день смерти, указанный в решении суда (ст. 1114 ГК).
Замечание.
Предположим, квартира объявленного судом умершим гражданина в установленном порядке перешла в собственность его наследника, после чего наследник эту квартиру на вполне законных основаниях продал. Однако, спустя некоторое время, гражданин, признанный умершим, неожиданно объявляется по месту своего последнего жительства и предъявляет права на свою, кому-то в его отсутствие проданную недвижимость. В таком случае суд, руководствуясь ст. 302 ГК РФ, иск собственника, скорее всего, удовлетворит и, несмотря на полную добросовестность приобретения и законность заключенной сделки купли-продажи, квартира будет передана оказавшемуся живым и здоровым владельцу (см. статью «Защита добросовестного приобретателя»).
    В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК).
Замечание.
В судебной практике нередки иски наследников, пытающихся заявить свои права на жилое помещение, проданное наследодателем незадолго до смерти, о чем наследники зачастую даже не подозревали. В силу процитированной выше ст. 1112 ГК РФ, такие иски неосновательны. Вернуть квартиру в наследственную массу наследники смогут только доказав, что: либо имущество было продано собственником, ограниченным в дееспособности; либо дееспособным, но не способным понимать значение своих действий и руководить ими; либо сделка совершена продавцом под влиянием заблуждения; либо в отношении продавца имели место обман, насилие, угроза, злонамеренный сговор; либо что сделка носила кабальный характер (см. статью «Основания признания сделок недействительными»).
      Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя, а если последнее место жительства наследодателя неизвестно или находится за пределами РФ, то место нахождения наследственного имущества, либо его основной части (ст. 1115 ГК).
      К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства (ст. 1116 ГК).
Замечание.
Получается, что в числе наследников могут оказаться еще не существующие «в природе» лица, в том числе и те, о предстоящем рождении которых на день открытия наследства может быть неизвестно даже их будущим матерям.
     Принять наследство – значит либо подать по месту открытия наследства нотариусу заявления о принятии наследства, либо совершить действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (вступить во владение или в управление наследственным имуществом, принять меры по сохранению наследственного имущества, произвести расходы на содержание наследственного имущества). Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Шестимесячный срок для принятия наследства может быть восстановлен в судебном порядке, если наследник, пропустивший этот срок, не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил его по другим уважительным причинам и при условии, что обращение в суд о восстановлении срока последовало в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали.
    Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (ст. ст. 1152 - 1155 ГК).
Замечание.
Таким образом, обратившийся в суд с иском о восстановлении срока принятия наследства гражданин, пропустивший этот срок по уважительным причинам, вполне может добиться восстановления указанного срока, а значит, может стать титульным собственником своей доли наследственного имущества со дня открытия наследства (после подачи соответствующего заявления нотариусу уже в течение восстановленного срока). Предположим, что до того как объявился новый наследник, квартира наследодателя была передана в собственность своевременно заявившим о своих правах наследникам и продана в установленном порядке. Но тогда получается, что «обойденный» наследник утратил принадлежащую ему по праву наследования долю в указанной квартире помимо своей воли. В подобной ситуации, в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать данное имущество от приобретателя. Независимо от того, сколько и каких сделок с помещением было совершено, в случае удовлетворения соответствующего судебного иска пострадает последний, пусть даже и добросовестный, приобретатель. В лучшем случае суд может принять решение о выплате восстановленному в правах наследнику действительной стоимости его доли.

      Законодательство предусматривает два основания наследования – по завещанию и по закону (ст. 11111 ГК).
     Наследование по завещанию наступает, если гражданин распорядился своим имуществом на случай смерти (оставил завещание) в установленном законом порядке. Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства и должно быть совершено завещателем лично. В момент составления завещания гражданин должен быть полностью дееспособен (ст. 1118 ГК). Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (либо должностным лицом, которому законом предоставлено право совершения нотариальных действий). Несоблюдение установленных Гражданским кодексом правил о форме и удостоверении завещания влечет за собой его недействительность (ст. ст. 1124, 1125 ГК). Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, в том числе юридическим лицам или государству, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону не указывая причин такого лишения (ст. 1119 ГК). Свобода завещания ограничивается лишь правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК), о которой пойдет речь ниже. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, изменении или отмене завещания (ст. 1119 ГК). Нотариус, другие лица, имеющие отношение к составлению завещания, не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены (ст. 1123 ГК). Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний (ст. 1120 ГК). Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Завещатель вправе посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его путем отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений. Завещание может быть отменено также распоряжением о его отмене, совершенным в форме, установленной для совершения завещания (ст. 1130 ГК).
Замечание.
Для отмены завещания или составления нового совершенно не обязательно обращаться к нотариусу, удостоверившему первоначальное завещание, а это означает, что в отсутствие единой информационной базы завещаний, проверка, исключающая как добросовестные заблуждения наследников, так и злоупотребления мошенников, при принятии наследства практически невозможна.
      Статьей 1137 ГК РФ предусмотрено, что завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (завещательный отказ). Например, при наследовании жилых помещений наследодатель может обязать наследников предоставить какому-либо лицу право пожизненного проживания в этом помещении. При этом при последующих переходах права собственности на помещение, право пожизненного пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
      Если гражданин умер, не оставив завещания (либо завещание признано недействительным; либо наследники по завещанию отказались от наследства, не приняли его, не имеют права наследовать; либо наследников по завещанию нет в живых к моменту открытия наследства; либо завещано не все имущество) – вступает в силу наследование по закону (ст. 1111 ГК РФ). При наследовании по закону наследники призываются к наследованию в порядке очередности, соответствующей степени родства с наследодателем и установленной статьями 1141 – 1145 и 1148 ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей (отсутствуют, отказались от наследства, не приняли наследства, по иным причинам не могут наследовать). Так, наследниками первой очереди признаются дети, супруг и родители наследодателя. Если таковых не оказалось, к наследованию призываются наследники второй очереди - полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка. Если и такие родственники отсутствуют (либо они не приняли или не вправе принять наследство), то вступают в права наследования братья и сестры родителей наследодателя (его дяди и тети) и так далее.
      Наследники одной очереди наследуют в равных долях за исключением наследников по праву представления. Наследование по праву представления заключается в том, что доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит к его соответствующим потомкам и делится между ними поровну (ст. 1146 ГК). Например, внуки, племянники и племянницы, двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.
Замечание.
Наследование по праву представления в некоторых случаях может создать проблемы для участников сделок с унаследованным жильем. Предположим, единственный сын наследодателя умер раньше своего отца и других наследников первой очереди не имеется. Наследство приняли наследники второй очереди – брат и сестра умершего. Однако впоследствии выяснилось, что у наследодателя есть внук (сын сына), который в соответствии с законом является наследником по праву представления. В данной ситуации внук в судебном порядке может заявить свои права на наследство со всеми вытекающими отсюда последствиями.
 
      К наследникам по закону, наследующим вместе и наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию, относятся нетрудоспособные к моменту открытия наследства иждивенцы наследодателя, которые находились на его иждивении не менее года и либо входят в число наследников по закону одной из очередей, либо не менее года проживали с наследодателем (ст. 1148 ГК).
     В судебной практике нередки споры, когда недовольные наследники по закону оспаривают завещания своих родственников, пытаясь доказать, что завещание поддельное, либо завещатель при составлении завещания был недееспособен, либо был дееспособен, но не понимал значения своих действий и так далее. К счастью, подобные заявления требуют весьма убедительных обоснований, ведь даже психическое заболевание или склонность к злоупотреблению алкоголем сами по себе еще не свидетельствуют о неадекватности наследодателя в момент составления им завещания. Случается, что наследство оформляется на наследников по закону, после чего появляется наследник с завещанием, о существовании которого никто не знал. Возможны коллизии с двумя и более завещаниями, когда последующее завещание полностью или частично отменяет предыдущее. О возникновении неведомых наследников по закону уже говорилось.
     Существует, кроме прочих, особая категория наследников – это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также вышеуказанные нетрудоспособные иждивенцы. Они наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Замечание.
Важно понимать, что право на обязательную долю в наследстве (особенно в сочетании с принципиальной возможностью восстановления срока принятия наследства) не позволяет полностью исключить появление в будущем исков о восстановлении нарушенных прав наследников даже при наличии завещания. Можно говорить лишь о большей или меньшей вероятности возникновения таких исков с учетом конкретных обстоятельств.
      Не  нужно  быть  большим  специалистом,  чтобы  понять,  что надежных способов проверки законности приобретения имущества в порядке наследования (проверки, так называемой, «юридической чистоты»), гарантирующих приобретателя унаследованной недвижимости от неприятностей в будущем, в настоящее время просто не существует. Однако это, конечно, не означает, что наследственное жилье, доля которого на рынке, кстати сказать, довольно велика, приобретать вообще нельзя. В большинстве случаев обстоятельства получения наследства достаточно прозрачны и, хотя и по косвенным признакам, но все-таки контролируемы. Поэтому, не останавливаясь на бессмысленных, заведомо нереализуемых советах (типа «разузнайте с кем жил наследодатель, начиная этак с середины прошлого века, и сколько побочных детей за это время нажил на одной шестой части суши земного шара») перейду к практическим рекомендациям, способным минимизировать вероятность имущественных потерь покупателя полученной продавцом по наследству квартиры.
 
1. Избегайте приобретать наследственное жилье, находящееся в собственности продавца менее трех лет. Три года – максимальный срок исковой давности. Кроме того, это достаточно большой срок для того, чтобы все, кто должен был узнать об открытии наследства, могли бы об этом узнать, и все, кто мог посчитать себя обойденными, могли бы заявить о нарушении своих прав.
2. В договоре купли-продажи указывайте полную стоимость квартиры (причины очевидны).
3. Требуйте от продавца нотариально удостоверенного заявления в том, что ему не известно о существовании других наследников (формы таких заявлений у нотариусов имеются).
4. Если имеются наследники, по тем или иным причинам отказавшиеся от наследства, либо имеющие право на обязательную долю, но не желающие этим правом воспользоваться, требуйте от них нотариально удостоверенного отказа.
5. Требуйте от продавца нотариально заверенную копию свидетельства о смерти наследодателя.
6. Избегайте совершать сделки с унаследованной недвижимостью по доверенности (сделки, совершаемые по доверенности, вообще требуют особого отношения).
7. Избегайте приобретать жилье, перешедшее по наследству от наследодателя, объявленного судом умершим. В крайнем случае, со дня вступления в силу судебного решения должно пройти не менее десяти лет.
8. По-возможности используйте титульное страхование.
 
Категория: Риски и проверки на рынке жилья | Добавил: Vitalibius (25.07.2013) | Автор: Баринов Виталий Юрьевич
Просмотров: 5029 | Теги: квартира по наследству риски, покупка унаследованной квартиры, квартира наруше прав наследников, покупка квартиры по наследству, квартира риски покупателя | Рейтинг: 0.0/0