Ключевые слова: несовершеннолетний, малолетний - определение; достижение дееспособности, эмансипация; опека и попечительство над несовершеннолетними; полномочия, задачи органов опеки и попечительства; сделки несовершеннолетних; исключение несовершеннолетних из приватизации; невключение несовершеннолетних в приватизацию; разрешение органов опеки и попечительства на сделку с квартирой (недвижимостью); разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего; продажа квартиры где собственник (сособственник) несовершеннолетний; продажа квартиры с несовершеннолетним собственником; продажа квартиры несовершеннолетним; продажа квартиры где прописан (зарегистрирован) несовершеннолетний.
Сделки с жильем, в которые, так или иначе, вовлечены несовершеннолетние, регулируются законодательством в особом порядке, направленном на обеспечение дополнительных гарантий соблюдения прав и интересов этой наиболее уязвимой в силу своих возрастных особенностей категории граждан. Для участников сделок указанное обстоятельство неизбежно влечет за собой усложнение процедуры подготовки и регистрации сделок, а для приобретателей, увы, и повышенные риски оспаривания сделки в будущем.
По Гражданскому кодексу РФ несовершеннолетними признаются граждане, не достигшие восемнадцатилетнего возраста. По достижении восемнадцати лет, по общему правилу, гражданин обретает полную дееспособность. Из общего правила имеется два важных исключения. Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Во-вторых, несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору (контракту), или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью (эмансипация).
Над несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет (малолетними), оставшимися без попечения родителей (усыновителей), устанавливается опека. Над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, оставшимися без попечения родителей (усыновителей), устанавливается попечение. Опека и попечительство устанавливаются органами опеки и попечительства, которыми являются органы исполнительной власти субъекта РФ (в Москве это муниципалитеты внутригородских муниципальных образований). Орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью опекунов и попечителей.
За малолетних сделки ( за исключением мелких бытовых) от их имени осуществляют только законные представители – родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки самостоятельно, но с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (кроме мелких бытовых и некоторых других сделок для которых такого согласия не требуется).
Наиболее «популярным» основанием признания сделки недействительной в связи с нарушением прав детей остается на сегодняшний день незаконное исключение несовершеннолетнего из числа участвующих в приватизации. Эта ситуация уже была достаточно подробно рассмотрена в отдельной статье. Напомню лишь, что экспертиза документов и в данном случае заключается в сопоставительном анализе информации из: паспортов и свидетельств о рождении собственников и пользователей; расширенной выписки из домовой книги непосредственно до и после приватизации; а также из договора о передаче жилого помещения, свидетельства о регистрации права собственности и выписок из ЕГРП. При этом обращать пристальное внимание следует на даты рождений участников (не забывая изучить страницы 16 и 17 паспортов «Дети»), даты регистрации и снятия с регистрационного учета, даты вступления в собственность.
Для совершения сделок с имуществом малолетнего требуется обязательное разрешение органов опеки и попечительства. На дачу родителями (усыновителями) или попечителями согласия на совершение несовершеннолетним старше четырнадцати лет сделки с принадлежащим ему имуществом разрешение органа опеки и попечительства также необходимо (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). В частности, для того чтобы продать жилое помещение, собственником или сособственником которого является несовершеннолетний, его законным представителям в любом случае необходимо заручиться разрешением упомянутого властного образования. Однако получить такое разрешение бывает непросто. Дело в том, что ни критерии, по которым органы опеки должны давать свое заключение, ни даже перечень предоставляемых заявителем документов в законодательстве однозначно не определены, а значит, в данном вопросе возможны проявления субъективизма, волюнтаризма и повышенной взяткоемкости «на местах». Тем не менее, если ребенку взамен продаваемого жилья приобретается другое, не меньшей площади и не худшего качества, то на положительное решение «опеки» вполне можно рассчитывать (теоретически возможны и иные варианты, но уже с весьма неопределенным исходом).
Впрочем, все это в большей степени трудности продавца, покупателю же следует сосредоточиться на своих проблемах, а именно:
документ, удостоверяющий согласие на сделку (решение главы муниципального образования ) степеней защиты не имеет, а значит, его легко подделать;
в условиях альтернативной сделки в конечном итоге может быть приобретено совсем не то помещение, о котором говорится в разрешительном документе;
при затягивании продавцами освобождения помещения, в котором прописан несовершеннолетний, решить вопрос о его принудительном выселении в судебном порядке будет сложнее, чем, если бы речь шла исключительно о взрослых «саботажниках».
В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ получить «добро» органов опеки и попечительства требуется также и тогда, когда отчуждается жилье в котором, не будучи собственником, проживает несовершеннолетний, если он находится под опекой или попечительством, либо остался без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства).
Таким образом, гражданское законодательство, исходящее из предположения, что ребенок находится на попечении родителей (пока это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией), при отчуждении жилого помещения, в котором только проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требует. Однако, как показали многочисленные судебные иски, регулирование, установленное Гражданским кодексом, не позволяет в полной мере реализовать судебную защиту и восстановление прав несовершеннолетнего пользователя, нарушенных сделкой с недвижимостью, если он не относится к двум, указанным в п. 4 ст. 292 Кодекса категориям. В связи с этим Конституционный Суд РФ Постановлением от 08.06.2010 № 13-П признал не соответствующим Конституции РФ п. 4 ст. 292 ГК РФ в той мере, в какой он не позволяет обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав детей.
На практике это означает, что сделка по приобретению квартиры, в которой зарегистрирован не являющийся собственником ребенок, без разрешения органа опеки государственную регистрацию пройдет, но при этом впоследствии вполне может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что права и законные интересы несовершеннолетнего этой сделкой были нарушены. Подводя итог, дадим несколько рекомендаций покупателю жилого помещения, к которому в качестве собственника или пользователя имеет отношение несовершеннолетний. Ему следует:
- приобретая приватизированное жилье убедиться (насколько это возможно, конечно) в законности приватизации, прежде всего имея в виду права детей (см. выше);
- присутствовать в «опеке» при получении разрешения на сделку, либо получить соответствующую справку в выдавшем разрешение органе;
- внимательно прочитать текст разрешительного документа, сравнив описание объекта на который разрешение получено с тем объектом, который приобретает для своих детей ваш продавец;
- по возможности настоять на регистрации детей по другому месту жительства до совершения сделки, либо, в крайнем случае, до подписания договора купли-продажи получить от продавца нотариально удостоверенное заявление о снятии несовершеннолетних с регистрационного учета и постановке их на регистрационный учет в подменном жилье (в каком именно);
- особую осторожность и осмотрительность проявлять в тех случаях, когда родители несовершеннолетних хотя и не лишены родительских прав, но явно ведут асоциальный образ жизни либо выезжают с детьми на постоянное место жительства за рубеж (в этом случае выписка-прописка детей до подписания договора обязательна).
|