Приветствую Вас Гость!
Вторник, 22.05.2018, 09:12
Главная | Регистрация | Вход | RSS

Меню сайта

Категории раздела

Как выбрать риэлтора [4]
Подборка статей, посвященных рынку посреднических услуг и критериям выбора профессионального и добросовестного риэлтора.
Как оценить квартиру, комнату [4]
Подборка статей о методах оценивания, практикуемых на рынке вторичного жилья.
Авансы и задатки за квартиру, комнату [3]
Подборка статей, посвященных правовым и практическим аспектам внесения (получения) аванса или задатка при купле-продаже жилых помещений.
Страхование титула [3]
Статьи рассказывают о преимуществах, которые дает приобретателям жилых помещений страхование риска утраты права собственности (страхование титула).
Риски и проверки на рынке жилья [9]
В сатьях рассматриваются риски сторон сделок с жилыми помещениями, способы минимизации этих рисков, основания и последствия признания сделок недействительными, защита прав добросовестного приобретателя, способы проверки "юридической чистоты" квартир (комнат).
Налогообложение сделок с жильем [2]
Серия статей, посвященных вопросам налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ), связанных с совершением сделок (купля-продажа, мена, дарение и наследование, рента) на рынке вторичного жилья. Рассматривается как налогообложение собственно доходов от реализации (отчуждения) имущества, так и налоговые вычеты, предоставляемые налоговым законодательством в связи с расходами налогоплательщиков при приобретении, строительстве квартир, комнат, домов, долей в жилых помещениях и порядок их применения в различных ситуациях.

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Оценка
Выбор риэлтора
Авансы и задатки
Страхование титула
Риски и проверки
Налогообложение сделок с жильем

Поиск

Каталог статей

Главная » Статьи » Страхование титула

О проверках и страховании риска утраты права собственности (страховании титула)
Ключевые слова: защита собственника; ответственность исполнителя по договору об оказании услуг; функции (задача, роль) риэлтора; функции (задача, роль) страховщика; ответственность риэлтора; ответственность страховщика; проверка юридической чистоты квартиры (сделки); гарантии агентств недвижимости; страхование риска утраты права собственности (страхование титула, титульное страхование).
 
      Как известно, сделки с жилыми помещениями на вторичном рынке чреваты более или менее вероятной угрозой признания их недействительными в будущем в результате возможных мошеннических действий злоумышленников, правовых дефектов правоустанавливающих документов, намеренного или ненамеренного ущемления прав третьих лиц, причем оспорена может быть не только последняя, но и любая из предшествующих сделок с объектом. Вследствие признания сделки недействительной приобретатель может потерять жилье, деньги, а в худшем случае и то и другое вместе.
      Таким образом, сделки с недвижимостью относятся к классу рисковых сделок, а с учетом значительной, даже по меркам весьма обеспеченных граждан, стоимости недвижимого имущества – к классу сделок повышенного риска. Правда, на этот случай цивилизованное человечество давно уже выработало надежный способ защиты интересов собственников от имущественных потерь, понесенных по причине наступления непредсказуемых, неизвестных на момент заключения сделки событий или обстоятельств, и название этому способу – страхование.
      Однако Россия и в данном вопросе идет пока своим особенным, самобытным путем. Дело в том, что «отдельные» отечественные посредники от недвижимости настойчиво внушают своим клиентам, что силами своих так называемых служб безопасности способны провести столь «крутую» проверку «юридической чистоты» приобретаемых объектов, что о всяких негативных побочных эффектах заключенных при их посредничестве сделок просто смешно и говорить. Простосердечный российский потребитель, естественно, охотно внемлет увереньям, невзирая даже на то, что в договоре на риэлторское обслуживание черным по белому написано, что ответственность исполнителя по договору ограничивается полученным исполнителем от клиента же вознаграждением, да и то лишь в случае, когда вина исполнителя доказана.
      Последнее положение об ответственности, кстати, само по себе абсолютно правомерно, поскольку каждый должен заниматься своим делом: риэлторы – организовывать сделки, страховщики – страховать риски. За свою работу в соответствии со своим договором исполнителю и надлежит отвечать. Такого же мнения, как известно, придерживался враг разрухи, безумных реформ и всяческих безобразий незабываемый профессор Преображенский из Булгаковского «Собачьего сердца»: «Я сторонник разделения труда. В Большом пусть поют, а я буду оперировать, Вот и хорошо – и никаких разрух …», говаривал старорежимный доктор.
      Позволю себе несколько замечаний о проверках. Во-первых, проверка, исключающая правопритязания третьих лиц в будущем, невозможна в принципе. И это отлично понимают вышеозначенные посредники, а иначе, что помешало бы им гарантировать своим заказчикам возмещение потерь в полном объеме, а не в ничтожной, по сравнению с этими потерями, сумме комиссионных. Кстати, одно время крупные риэлторские фирмы под влиянием головокружения от успехов так, было, и попробовали поступить. Однако вскоре выяснилось, что эксперимент, как и следовало ожидать, с треском провалился, и «скользкую» тему гарантий оставшиеся на рынке экспериментаторы поспешили вернуть из сферы финансово-экономической в сферу разговорно-психологическую (где она и поныне благополучно пребывает).
      Во-вторых, риэлторы вообще не наделены действующим законодательством правом проведения каких бы то ни было проверок. Говоря о проверках, "проверяльщики" туманно намекают запуганным до смерти клиентам на какие-то неофициальные, секретные методы их исполнения с привлечением внедренных в правоохранительные органы своих «агентов под прикрытием».
      На самом деле, пресловутая проверка заключается в получении и сопоставительном анализе документов по объекту, с привлечением информации из всевозможных баз данных (вообще говоря, закрытых, но у нас, как известно, нет ничего тайного, что не стало бы при определенных условиях явным). Никакие оперативно-следственные действия при этом, конечно, не проводятся, и проводиться не могут. Любому здравомыслящему человеку понятно – для розыска затерявшихся в пространстве и времени живых и неживых пользователей, собственников и сособственников, их супругов, родителей, возможных наследников, законных и незаконных детей, да еще с учетом количества совершаемых в одной только Москве сделок, не хватило бы даже всего кадрового состава компетентных органов страны. Про стоимость подобных мероприятий я уже не говорю.
      Проверка, понимаемая в смысле изучения истории возникновения и переходов имущественных прав на жилое помещение, а также совершенных с помещением сделок с точки зрения соблюдения законодательства, действительно и возможна и необходима. Ничего секретного в ней нет, ничего она, к сожалению, не гарантирует, но оценить вероятность возникновения проблем и принять правильное решение может и, это, разумеется, тоже немало, а в некоторых случаях, даже и достаточно. Но если вы желаете гарантий, то это не вопрос проверок, это вопрос страхования – страхования риска утраты права собственности на приобретенную или приобретаемую недвижимость (титульное страхование).
      К слову, такого же мнения придерживаются и кредитные организации, в отличие от риэлторов не испытывающие мучительного чувства ревности к страховщикам, - ведь страхование титула всегда включалось в программу страховой защиты ипотеки. В настоящее время, после утверждения поправок в известное постановление правительства, страхование титула настолько активно поощряется банками, что кредит без страхования, в конечном счете, обходится иногда даже дороже, чем такой же кредит, но при условии проведения страхования.
      В следующих статьях расскажем о договоре страхования титула и о том, что необходимо сделать для его заключения.
 
Замечания.
1. При всех неоспоримых преимуществах титульного страхования к заключению договора со страховой компанией следует подходить с учетом конкретных обстоятельств. Бывает, что риск признвния сделки недействительной в будущем настолько маловероятен, что от страхования вполне можно и отказаться. Например, если впервые продается квартира, перешедшая в собственность продавца в порядке приватизации, причем и до приватизации и после нее в квартире был зарегистрирован один только продавец, то, по-видимому, в данном случае страховаться смысла нет. Встречаются и менее очевидные, но также вполне контролируемые ситуации, позволяющие с достаточной долей уверенности избежать дополнительных расходов на страхование.
2. В статьях и риэлторских консультациях по вопросу страхования титула нередко можно встретить голословные утверждения о том, что страховать риск утраты собственности якобы бесполезно по той простой причине, что страховые компании под разными предлогами возмещения не выплачивают. При этом авторы, как водится, не утруждаются ссылками на факты, то есть на судебные решения по искам застрахованных лиц к страховым компаниям в пользу страховых компаний. Не смущает их и то очевидное соображение, что следуя этой «железной» логике, неизбежно придем к фундаментальному выводу о бесполезности страхования вообще, ибо, если быть последовательным, с тем же успехом то же самое можно сказать и про все прочие виды страхования – имущественное, жизни и здоровья, гражданской и профессиональной ответственности ( последним, кстати, так любят бравировать сами посредники). Понятно, когда дело касается бизнеса, каждый «поет» свои любимые песни. Однако предположим худшее, и спор со страховщиком дошел до суда, но тогда потерпевшему, по крайней мере, будет кому реальный иск предъявить. С посредника-то в любом случае больше переданного ему комиссионного вознаграждения ничего не возьмешь.
 
Категория: Страхование титула | Добавил: Vitalibius (17.04.2013) | Автор: Баринов Виталий Юрьевич
Просмотров: 1260 | Теги: преимущества страхования титула, страхование титула, проверка юридической чистоты кварти, страхование риска утраты права собс | Рейтинг: 0.0/0