Приветствую Вас Гость!
Воскресенье, 18.02.2018, 20:36
Главная | Регистрация | Вход | RSS

Меню сайта

Категории раздела

Как выбрать риэлтора [4]
Подборка статей, посвященных рынку посреднических услуг и критериям выбора профессионального и добросовестного риэлтора.
Как оценить квартиру, комнату [4]
Подборка статей о методах оценивания, практикуемых на рынке вторичного жилья.
Авансы и задатки за квартиру, комнату [3]
Подборка статей, посвященных правовым и практическим аспектам внесения (получения) аванса или задатка при купле-продаже жилых помещений.
Страхование титула [3]
Статьи рассказывают о преимуществах, которые дает приобретателям жилых помещений страхование риска утраты права собственности (страхование титула).
Риски и проверки на рынке жилья [9]
В сатьях рассматриваются риски сторон сделок с жилыми помещениями, способы минимизации этих рисков, основания и последствия признания сделок недействительными, защита прав добросовестного приобретателя, способы проверки "юридической чистоты" квартир (комнат).
Налогообложение сделок с жильем [2]
Серия статей, посвященных вопросам налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ), связанных с совершением сделок (купля-продажа, мена, дарение и наследование, рента) на рынке вторичного жилья. Рассматривается как налогообложение собственно доходов от реализации (отчуждения) имущества, так и налоговые вычеты, предоставляемые налоговым законодательством в связи с расходами налогоплательщиков при приобретении, строительстве квартир, комнат, домов, долей в жилых помещениях и порядок их применения в различных ситуациях.

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Оценка
Выбор риэлтора
Авансы и задатки
Страхование титула
Риски и проверки
Налогообложение сделок с жильем

Поиск

Каталог статей

Главная » Статьи » Как выбрать риэлтора

Риэлторские мифы, уловки, хитрости
Ключевые слова: риэлторские приемы; хитрости, уловки обман риэлторов; правда о риэлторах; базы агентств недвижимости; эксклюзивные квартиры; гарантии юридической чистоты сделки (квартиры); членство в риэлторских объединениях; страхование профессиональной ответственности риэлторов; ответственность агентства недвижимости; проверки документов по квартире.
 
     С сожалением приходится констатировать, что российский рынок недвижимости цивилизованным не назовешь даже с большой натяжкой. Здесь царит атмосфера корысти, беспринципности, лукавства, фальши. Приемы манипуляций, используемые недобросовестными риэлторами, общеизвестны – это искажение смысла и подмена понятий, умолчание о главном, использование специальных терминов без уточнения их истинного содержания, введение в заблуждение, основанное на неосведомленности клиента, создание ажиотажа, запугивание, нередко, увы, прямой обман. И все это на фоне эмоционального, задушевного, «сердечного» стиля общения.
    Остановлюсь далее на некоторых расхожих, хотя и относительно безобидных, риэлторских байках. Надеюсь, мои комментарии к ним в какой-то степени помогут согражданам оценить добросовестность посредника и сделать правильный выбор.
 
«Наше агентство располагает собственной обширной базой квартир».
 
      Вас вводят в заблуждение. Все посредники Москвы и Московской области работают с одной и той же базой жилых помещений, и называется она - winner. Эта общедоступная и максимально полная база одновременно и источник информации и рекламная площадка. Все объекты, выставленные на продажу, так или иначе попадают в winner. Так, например, если вы нашли квартиру на сайте какого-то агентства, то при желании обязательно обнаружите ее в winner, а также, возможно, и в других популярных источниках и наоборот.
      Другое дело, что агентства заключают с обратившимися к ним собственниками квартир договоры на возмездное оказание услуг по продаже объектов недвижимости, а квартиры, с собственниками которых заключены такие договоры называют между собой «эксклюзивными». Поскольку подавляющее большинство объектов недвижимости продаются через посредников, а они за редкими исключениями без договора не работают, то почти все выставленные на продажу квартиры являются в этом смысле чьими-то «эксклюзивами». Однако для покупателя это решительно никакого значения не имеет, так как и «эксклюзивные» и «неэксклюзивные» (т. е. выставленные на продажу собственниками или посредниками, но без заключения договора на оказание риэлторских услуг) квартиры рекламируются и продаются совершенно одинаково, а термин этот придуман риэлторами исключительно для своего внутреннего употребления.
      Понятно, что далекий обычаев делового оборота на рынке жилья человек, услышав от агента фразу о якобы имеющейся у его фирмы собственной большой базе выставленных на продажу квартир, вообразит, что агентство действительно располагает какой-то закрытой, недоступной для других посредников и покупателей, «собственной» информацией. Разубеждать его в этом, естественно, никто не будет, но правда состоит в том, что никакой закрытой информации на вторичном рынке жилья не бывает и быть не может, современный рынок недвижимости устроен так, что сведения обо всех выставленных на продажу объектах доступны всем без исключения участникам рынка.
      Обычно, на страницах своих сайтов агентства публикуют предложения о продаже квартир, с собственниками которых у агентства заключены договоры на обслуживание (уже упоминавшиеся «эксклюзивы»). Как указывалось выше, эти же объявления можно обнаружить и в winner, и в других источниках, и ничего в этом факте не было бы предосудительного, если бы не одно но. Дело в том, что львиная доля среди «выложенных» на сайте объектов к данному агентству не имеет никакого отношения – эта информация просто скопирована из того же Виннера с самовольной заменой контактного телефона на телефон агентства (разновидность, так называемых «заманух», см. статью «Риэлторская оценка»). Обратившемуся по поводу одного из таких предложений покупателю, предлагают заключить с фирмой договор на поиск и покупку квартиры, ссылаясь на то, что без договора демонстрация помещения невозможна. Зачастую, неискушенный в риэлторских делах гражданин поддается на уговоры, даже не подозревая, что по заинтересовавшей его квартире и сам легко смог бы выйти на настоящего продавца, если бы чуть дольше покопался в интернете.
      Такая вот с собственными базами получается «тень на плетень».
 
«Наше агентство гарантирует юридическую чистоту сделки (квартиры)».
     
      Заявление, по меньшей мере, лукавое. Во-первых, понятия «юридическая чистота» вообще не существует, существует понятие «юридическая сила документа», но это уже, что называется, «из другой оперы». Про смысловое содержание пресловутой «юридической чистоты» можно только догадываться. Скорее всего, имеет место намек на такое состояние документов по сделке, которое исключает возможность ее оспаривания в будущем. Во-вторых, всем, кто мало-мальски знаком с рынком недвижимости известно, что гарантировать в этом деле что-либо «на все 100 процентов» за редкими исключениями объективно просто невозможно. В-третьих, гарантия подразумевает обеспечение ответственности имуществом, лучше всего, конечно, деньгами ( чем, собственно, и занимаются страховые компании). Гарантия же на словах – пустой звук (если не сказать "введение в заблуждение"). Отвечать агентство, как и любой предприниматель в любом виде деятельности, может только за свою работу, в пределах и в порядке, прописанном в соответствующем договоре, что и имеет место на самом деле. В данном случае вернее и честнее, видимо, было бы говорить о юридической экспертизе фактически представленных документов.
 
«Наша фирма очень надежная, так как является членом ассоциации (гильдии, ассамблеи, объединения и т. п.) и застраховала свою профессиональную ответственность».
 
     Данное утверждение требует серьезных комментариев. Членство в некоммерческих профессиональных организациях, разумеется, и похвально и почетно. Однако, на клиентах, к сожалению, непосредственно не отражается, разве что за услуги дороже возьмут.
      Страхование профессиональной ответственности дело, безусловно, хорошее, но это страхование имущественного интереса посредника, а отнюдь не его клиента, потому оно и называется страхованием профессиональной ответственности. При этом страховое возмещение по договору страхования профессиональной ответственности не может превышать величину этой самой ответственности исполнителя перед заказчиком, да и то при условии, что вина исполнителя доказана.
      Ответственность исполнителя указывается в договоре об оказании услуг, а в договорах на оказание риэлторских услуг ответственность риэлтора ограничивается, как известно, размером выплаченного ему вознаграждения, то есть, полученными от клиента комиссионными. Таким образом, при наступлении страхового случая «доброе» агентство вернет вам вами же уплаченные деньги за, с позволения сказать, «оказанную услугу» (не реальную сумму вашего ущерба, а всего лишь комиссионные), а страховая компания эти деньги им еще и возместит. Такая вот и со страхованием профессиональной ответственности получается «тень на плетень».
      С психологической точки зрения в данной ситуации срабатывает хорошо известный эффект человеческого сознания: клиент слышит приятные для него слова («страхование» и «ответственность» в нашем случае), не задумываясь истолковывает их в свою пользу и почему-то решает, что его интересы полностью защищены, причем, заметьте, никто этого впрямую не утверждал. Так, без лишних вопросов желаемое принимается за действительное.
      Понятно, что членство в гильдиях и страхование ответственности никому еще не повредили. Без сомнения, упоминание об этих фактах для организации и уместно и полезно. Важно лишь, чтобы у клиента не сложилась иллюзия, что составляющие имиджа фирмы автоматически оградят его от всех возможных проблем в будущем (хотя на цену услуг, конечно, повлияют – и это уже не иллюзия).
 
«Наша фирма отличается необычайно высокой ответственностью перед клиентом, так как разрешение на сделку подписывают менеджер, юрист, начальник отдела, начальник отделения (может быть еще кто-то)».
 
      Совершенно неубедительный тезис. Количество собранных «человеко-подписей», само по себе, еще никому не помогало, а вот привести к эффекту «семи нянек», когда один проверяющий надеется на другого, а в результате объект контроля остается совершенно бесконтрольным, чрезмерное количество подписантов очень даже может. На бюрократическом языке это называется размыванием ответственности.
      Например, непосредственный исполнитель-агент, знающий, что у него за спиной стоят принимающие окончательное решение ответственные начальники и юристы, и не без основания полагающий, что его-то личная ответственность здесь практически никакая, вполне может умолчать об известных ему очень важных для безопасности клиента фактах и обстоятельствах. Ну и так далее.
 
«Наша фирма отличается необычайно высокой ответственностью перед клиентом, потому что она большая».
 
      Об ответственности уже шла речь. Ответственность исполнителя перед заказчиком определяется только договором об оказании услуг в разделе «ответственность сторон» и ничем более.
 
«Мы проводим исключительно глубокую проверку документов по квартире».
 
      Может быть и так, только вот отчетов о проведенной работе никто не предоставляет. Обычно с таинственным видом ссылаются на некие, глубоко законспирированные в недрах правоохранительных структур секретные источники, о которых и говорить-то вслух страшно, не то, что отчеты спрашивать. Деньги, правда, в виде отдельной платы за дополнительную услугу, берут исправно.
      На самом деле проверки проводятся либо самими агентами по одним и тем же для всех посредников алгоритмам, либо заказываются у специализирующихся в данном виде деятельности организаций или частных лиц. Качество таких проверок (если, конечно, они действительно проводятся) контролю со стороны не поддается.
      Единственное, что действительно может агентство, так это дать заключение своих юристов (если, конечно, таковые  имеются) на предмет соответствия фактически предоставленных продавцом документов законодательству, да и то не бесплатно и только если очень попросят. Понятно, что ни к каким проверкам это отношения не имеет.
      Покупателю же необходимо отдать себе отчет в том, что какой бы скрупулезной не была проверка, абсолютной уверенности в безопасности сделки она все равно не дает – сделка это всегда в большей или меньшей степени риск и с этим, как ни сожалительно, приходится считаться. Поэтому, если уж возникли обоснованные сомнения по части «юридической чистоты», лучше всего не мудрить с проверками, а застраховать риск потери права собственности в надежной страховой компании (это называется страхование титула) и спать спокойно, либо вообще отказаться от рискованной сделки и заняться поиском более надежного варианта.
 
Категория: Как выбрать риэлтора | Добавил: Vitalibius (11.04.2013) | Автор: Баринов Виталий Юрьевич
Просмотров: 5917 | Теги: гарантии агентств недвижимости, как обманывают риэлторы, правда о риэлторах, надежность агентств недвижимости, приемы риэлторов, методы риэлторов | Рейтинг: 3.5/2