Ключевые слова: налоговое планирование сделок с жилыми помещениями (квартирами, комнатами, долями, домами); налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи жилой недвижимости (квартир, комнат, долей, домов); НДФЛ и сделки с жильем – налогоплательщики, резиденты-нерезиденты, доходы от реализации имущества (недвижимости), налоговые вычеты, налоговая база, ставки налога (НДФЛ), налоговый период, налоговый агент, декларация по НДФЛ (3-НДФЛ), срок отчетности, срок уплаты НДФЛ, порядок предоставления имущественных вычетов.
При планировании сделки с жилыми помещениями (квартирами, комнатами, долями в них) необходимо учитывать то немаловажное обстоятельство, что данные операции могут иметь для сторон сделки весьма существенные налоговые последствия, связанные с обязательствами по уплате физическими лицами налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Так, продавец недвижимости, иногда, совершенно неожиданно для себя может столкнуться с необходимостью уплаты немалой суммы налога в бюджет, покупатель же, наоборот, имеет возможность возместить часть своих расходов в виде возврата переплаченной части налога и (или) экономии на предстоящих налоговых платежах.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (НК РФ), граждане РФ, а также иностранные граждане, получающие доходы от источников в РФ, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ. В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ к налогооблагаемым доходам граждан относятся, кроме прочих, и доходы от реализации принадлежащего им имущества, в том числе недвижимого, а также, за некоторыми существенными исключениями, доходы, полученные в порядке дарения такого имущества.
В случаях, предусмотренных НК, подлежащий налогообложению доход уменьшается на сумму так называемых налоговых вычетов (некоторые вычеты при определенных условиях могут быть заменены на сумму расходов, связанных с получением дохода, однако здесь, для краткости, будем использовать термин «вычет» и в этом случае). Полученная разность называется налоговой базой. Умножив налоговую базу на ставку НДФЛ, получим сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.
Ставка НДФЛ зависит от того, является или не является налогоплательщик налоговым резидентом РФ. Налоговые резиденты - это, согласно п. п. 2, 3 ст. 207 НК, физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев ( независимо от фактического времени нахождения в России налоговыми резидентами признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за рубеж). Из данного определения следует, в частности, примечательный вывод: в зависимости от времени, проведенного в течение года физическим лицом на территории России, иностранный гражданин может быть признан резидентом, в то время как наш соотечественник, как это не покажется странным на первый взгляд, может оказаться нерезидентом. Доходы, полученные резидентами от продажи принадлежащего им имущества, облагаются НДФЛ по ставке 13%, а те же доходы, полученные нерезидентами – по ставке 30%, кроме того, выше упомянутые налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу, применяются только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13%, из чего автоматически следует, что нерезиденты воспользоваться вычетами не вправе.
Замечание.
Далее в статьях по налогообложению (если только в тексте нет соответствующих оговорок) будем исходить из того, что участниками сделок с жилой недвижимостью, а, следовательно, и налогоплательщиками являются налоговые резиденты - граждане РФ.
Налоговая база по налогу на доходы физических лиц рассчитывается нарастающим итогом в течение налогового периода, который составляет один календарный год. При расчете учитываются все виды доходов, полученные налогоплательщиком в течение года, а так же все виды полагающихся ему налоговых вычетов. Если сумма налоговых вычетов превышает сумму дохода за налоговый период, то применительно к этому налоговому периоду налоговая база принимается равной нулю.
В соответствии с п. 1 ст. 229 НК РФ налогоплательщики, получавшие в течение года доходы, при получении которых НДФЛ не был удержан налоговыми агентами (т. е. лицами, на которых налоговым законодательством возложена обязанность по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налога в бюджет), обязаны не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить в налоговый орган по месту налогового учета налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Общая сумма налога, подлежащая уплате на основании налоговой декларации, перечисляется в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).
В главе 23 НК РФ все вычеты разделены на 5 групп:
- стандартные, полагающиеся всем налогоплательщикам;
- социальные, связанные с расходами налогоплательщиков на образование, лечение, негосударственное пенсионное обеспечение (страхование);
- имущественные, связанные с реализацией или приобретением имущества;
- профессиональные, имеющие отношение к предпринимательской деятельности индивидуальных предпринимателей;
- налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок, обращающимися на организованном рынке.
С точки зрения налогообложения сделок с жильем значение, очевидно, имеют имущественные налоговые вычеты. Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам налоговыми органами на основании налоговой декларации вместе с документами, подтверждающими их право на заявляемый вычет.
|