Ключевые слова: недвижимость как товар; особенности сделок с недвижимостью (квартирами, жилыми помещениями); риски покупателей квартир; проверка квартир; анализ, изучение, проверка документов по квартире; проверка юридической чистоты квартир; гарантии юридической чистоты; безопасность сделки с недвижимостью (с квартирой); обман, злоупотребления риэлторов.
Предлагаемая вниманию читателей статья ориентирована преимущественно на рынок вторичного жилья, точнее, на сделки с квартирами и комнатами, уже находящимися в собственности физических лиц и связанные с этими сделками нежелательными «побочными эффектами».
Недвижимости вообще, и жилой недвижимости в частности, присущи особенности, объективно предопределяющие высокие риски участников сделок с недвижимым имуществом. Среди таких особенностей:
- чрезвычайно высокая стоимость;
- первостепенное значение в жизни граждан и организаций;
- инвестиционная привлекательность;
- высокая ликвидность;
- многообразие, сложность, а порой неоднозначность и противоречивость нормативных актов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости (общегражданское, жилищное, налоговое, семейное, земельное законодательство, специальные федеральные и региональные законы, правовые акты органов местного самоуправления, акты исполнительной и судебной властей ).
Понести имущественные потери рискуют и покупатели и продавцы недвижимости, но прежде всего, конечно, покупатели, которые, затратив немалые (для большинства населения беспрецедентно немалые) деньги на приобретение жилья, имеют шанс остаться и без жилья и без денег, либо, в лучшем случае, получить совсем не то, на что при совершении сделки рассчитывали.
В целях снижения указанных рисков все ответственные, профессионально работающие на рынке посредники, будь то агентство или частный риэлтор, в обязательном порядке проводят изучение предоставленных продавцами, а также самостоятельно полученных по приобретаемым объектам документов на предмет их соответствия законодательству. На риэлторском жаргоне эта процедура (не совсем корректно, по мнению автора) называется «проверкой юридической чистоты» сделки (квартиры, комнаты). К сожалению, ни одна проверка, сколь бы тщательной она ни была, не способна обеспечить абсолютную имущественную безопасность приобретателя.
Приведу пример. Допустим, вы купили квартиру, доставшуюся продавцу по наследству от отца. Каким образом можно исключить появление в одно прекрасное утро на пороге вашего нового жилища доселе неведомого претендента на наследство в лице сына наследодателя от первого брака, имеющего к тому же право на обязательную долю в наследстве, если существование этого сына не следует ни из одной бумажки, и о котором даже последняя жена родителя ничего не знала? – Вопрос, конечно, риторический.
То же относится и к неожиданной «материализации» супруги отчуждателя, во время брака с которой была приобретена недвижимость, и о которой на момент совершения сделки почему-то начисто забыл продавец, причем ни в паспорте продавца, ни в прочих документах следов бывшей жены и подруги, а также одновременно и законной совладелицы не имеется. Примеры можно продолжать.
К счастью, не так уж плохо и безысходно для покупателя обстоят дела на рынке жилья, ведь законодательство предусматривает и применение сроков исковой давности, и защиту прав добросовестного приобретателя, и страховую защиту собственника в виде «страхования риска утраты права собственности (страхования титула)». Наконец, каждый конкретный объект характеризуется своей вероятностью возникновения отложенных «сюрпризов», далеко не всегда значимой, если же, напротив, риск слишком велик – от сделки можно (и нужно) просто отказаться, перейдя к поиску более надежного варианта. Именно упомянутую вероятность и должен объективно оценить риэлтор на этапе анализа собранных документов, результаты же проведенной работы со своими комментариями и предложениями честно довести до сведения клиента, за которым в любом случае остается принятие окончательного решения со всеми вытекающими отсюда последствиями.
К сожалению, некоторые посредники намеренно создают у граждан иллюзию абсолютной безопасности проводимых при их посредничестве сделок, ссылаясь на якобы сверхнадежность своих, так называемых, проверок «юридической чистоты». Делается это с целью привлечения клиентуры любой ценой, даже ценой, будем называть вещи своими именами, «введения в заблуждение и злоупотребления доверием» (см. УК РФ). Думаю, что риэлторы, уверенно гарантирующие (на словах, разумеется) стопроцентную «чистоту» приобретенного с их помощью жилья, доверия как раз и не заслуживают.
Приобретатель квартиры (комнаты) на рынке вторичного жилья в той или иной степени подвергаются риску:
1) утраты права собственности;
2) ограничению права собственности вследствие сохранения за некоторыми лицами права пользования помещением;
3) приобретения жилого помещения, на которое наложены обременения, запрещения, аресты.
|