Ключевые слова: определение дееспособности; опека и попечительство над недееспособными и ограниченно дееспособными; сделки с имуществом недееспособных и ограниченно дееспособных; сведения (информация) о недееспособных (о дееспособности); проверка дееспособности; справка из наркологического диспансера (нд), психоневрологического диспансера (пнд); сделки с алкоголиками (лицами, злоупотребляющими алкоголем), наркоманами; сделки с лицами, не способными понимать значение своих действий ; добросовестный покупатель (приобретатель) квартиры (недвижимости).
Согласно определению, данному в ст. 21 ГК РФ под гражданской дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. В зависимости от того, в какой мере гражданин указанной способностью обладает, различают граждан полностью дееспособных, ограниченно дееспособных и недееспособных. Соответственно, участие в сделках полностью дееспособных граждан ничем неограниченно ( за исключением случаев прямо указанных в законе), ограниченно дееспособные лица заключают сделки самостоятельно, но при выполнении определенных условий, за недееспособных сделки совершают их законные представители.
Ограниченно дееспособным или недееспособным гражданин может быть признан не иначе, как только по решению суда. А именно: гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным; гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности (ст. 29, 30 ГК ГФ).
Над недееспособными лицами органами опеки и попечительства, входящими в структуру региональных органов власти (в Москве – в муниципалитеты внутригородских муниципальных образований), устанавливается опека в лице опекуна, над ограниченно дееспособными – попечительство в лице попечителя. В отдельных случаях обязанности опекунов (попечителей) могут возлагаться на лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения либо на сами органы опеки и попечительства. Если основания, по которым человека полностью или частично лишили дееспособности, отпали, суд может восстановить гражданина в правах и отменить опеку (попечительство).
Сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим на праве собственности недееспособным гражданам, с разрешения органов опеки совершают от их имени опекуны. Ограниченно дееспособные лица такого рода сделки заключают самостоятельно, но при обязательном согласии и попечителей и органов опеки. «Добро» опеки требуется также для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых, не будучи собственниками, проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника помещения (ст. ст. 37, 292 ГК РФ).
Сделка, совершенная недееспособным гражданином ничтожна (ст. 171 ГК РФ); сделка, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной, то есть считается оспоримой (ст. 176 ГК РФ).
Сведения о признании гражданина недееспособным ( ограниченно дееспособным) можно получить в следующих организациях:
- в психоневрологическом диспансере (ПНД) по месту жительства (где такой человек должен состоять на учете);
- в органе опеки и попечительства по месту жительства ( куда передаются сведения из суда или из аналогичного органа по прежнему месту жительства);
- в архиве суда, вынесшего соответствующее решение (правда, уже не обязательно по месту жительства);
- в Росреестре (из специальной выписки из ЕГРП, которая выдается только самим правообладателям, либо их доверенным лицам на основании нотариально удостоверенной доверенности).
В риэлторской практике (по крайней мере в случаях, когда вменяемость собственников не вызывает явных сомнений), ограничиваются истребованием от продавцов справок из ПНД свидетельствующих о том, что никто из них на учете в данном учреждении не состоит.
Таким образом, при грамотном подходе к делу, вероятность заключения договора отчуждения жилого помещения с недееспособным отчуждателем, а также с без согласия попечителя и разрешения органа опеки с отчуждателем, ограниченным в установленном порядке в дееспособности, невелика.
Гораздо более серьезную угрозу для покупателя представляет собой норма ст. 177 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. Не трудно догадаться, что под такое обоснование недействительности сделки теоретически можно подвести немало обстоятельств – от преклонного возраста до сильного душевного волнения потерпевшего, – хотя чаще всего в российской судебной практике подобные иски связаны, конечно, с пребыванием продавца в момент подписания договора в состоянии тягостного алкогольного или наркотического «недоумения».
Именно по этой причине справки из наркологических диспансеров (НД) входят в стандартный набор документов, предоставляемых продавцами покупателям до совершения сделки.
Нужно заметить, что для признания сделки недействительной на основании ст. 177 ГК РФ от истца требуются довольно убедительные доказательства «неадекватности» бывшего собственника в момент совершения им сделки. Но уж если данный факт судом установлен, то даже в случае признания приобретателя добросовестным, продавец, руководствуясь ст. 302 ГК РФ, вправе истребовать недвижимость из так называемого «чужого незаконного владения», так как в данном случае считается, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. При этом важно понимать – независимо от того сколько раз после совершения порочной сделки помещение переходило из рук в руки, – пострадает последний покупатель (см. статью автора «Защита добросовестного приобретателя» ).
Понятно, что справки из НД и ПНД сами по себе не гарантируют вменяемость продавца, но, тем не менее, существенно снижают риск признания сделки недействительной, да и сам факт их получения убедительно свидетельствует в пользу добросовестности приобретателя (недобросовестный приобретатель теряет имущество в любом случае).
Как упоминалось выше, сведения о признании судом гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным на основании уведомления суда в обязательном порядке фиксируются в ЕГРП. При регистрации сделки государственный регистратор обязан сам изучить все обстоятельства, связанные с правомерностью регистрируемой сделки, в том числе и касающиеся дееспособности сторон, тем не менее, следует иметь в виду, что правообладателю или его доверенному лицу на основании соответствующего заявления Росреестр обязан выдать выписку из ЕГРП, называемую "Сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным", которую приобретатель также вправе потребовать у собственника.
При заключении сделок с лицами, которые в силу преклонного возраста, вредных привычек или явных странностей в поведении внушают сомнение в полной своей адекватности, покупателю можно посоветовать нотариально заверить договор отчуждения ( при обязательном указании в договоре полной стоимости объекта), а еще лучше - провести психиатрическую экспертизу состояния «ненадежного» продавца непосредственно до и после подписания договора.
До подписания договора отчуждения с представителями «группы риска» необходимо проконтролировать – существует ли в действительности жилье, в которое они собираются выписываться после продажи и обязательно получить от продавцов и пользователей соответствующие нотариально заверенные обязательства с указанием адреса будущего места жительства. А если при этом в отчуждаемом помещении прописаны не входящие в число собственников несовершеннолетние, очень нелишним будет и согласие на сделку органов опеки (в случае, когда несовершеннолетние являются собственниками, без такого разрешения сделку просто не зарегистрируют).
Необходимо также настаивать на личном присутствии продавцов на сделке, личном подписанием ими всех промежуточных документов и соглашений, личном получении под расписку денежных средств за проданное помещение. Во избежание возможных подделок справок из НД и ПНД покупателю рекомендуется самому или через доверенных лиц присутствовать при получении этих документов. Ну и, наконец, никому еще не помешало страхование риска утраты права собственности (страхование титула) сроком хотя бы на один год (срок давности по оспоримым сделкам).
|