Приветствую Вас Гость!
Вторник, 22.05.2018, 09:14
Главная | Регистрация | Вход | RSS

Меню сайта

Категории раздела

Как выбрать риэлтора [4]
Подборка статей, посвященных рынку посреднических услуг и критериям выбора профессионального и добросовестного риэлтора.
Как оценить квартиру, комнату [4]
Подборка статей о методах оценивания, практикуемых на рынке вторичного жилья.
Авансы и задатки за квартиру, комнату [3]
Подборка статей, посвященных правовым и практическим аспектам внесения (получения) аванса или задатка при купле-продаже жилых помещений.
Страхование титула [3]
Статьи рассказывают о преимуществах, которые дает приобретателям жилых помещений страхование риска утраты права собственности (страхование титула).
Риски и проверки на рынке жилья [9]
В сатьях рассматриваются риски сторон сделок с жилыми помещениями, способы минимизации этих рисков, основания и последствия признания сделок недействительными, защита прав добросовестного приобретателя, способы проверки "юридической чистоты" квартир (комнат).
Налогообложение сделок с жильем [2]
Серия статей, посвященных вопросам налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ), связанных с совершением сделок (купля-продажа, мена, дарение и наследование, рента) на рынке вторичного жилья. Рассматривается как налогообложение собственно доходов от реализации (отчуждения) имущества, так и налоговые вычеты, предоставляемые налоговым законодательством в связи с расходами налогоплательщиков при приобретении, строительстве квартир, комнат, домов, долей в жилых помещениях и порядок их применения в различных ситуациях.

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Оценка
Выбор риэлтора
Авансы и задатки
Страхование титула
Риски и проверки
Налогообложение сделок с жильем

Поиск

Каталог статей

Главная » Статьи » Авансы и задатки за квартиру, комнату

Правила внесения аванса (задатка)
Ключевые слова:  внесение (передача) аванса (задатка) за квартиру; правила безопасного внесения аванса (задатка) за квартиру; правоустанавливающие документы на квартиру; рискованные сделки с квартирами; согласование договора об авансе (о задатке, предварительного договора).
 
      Во избежание материальных и (или) моральных потерь, связанных с предварительными платежами, необходимо знать и соблюдать порядок их безопасного внесения. При передаче денег, а точнее, до этого момента, рекомендуется соблюдать следующие правила.
 
1. Внимательно изучить паспорта продавцов, обращая внимание на характерные признаки подделки, получить ксерокс всего паспорта (с обязательным ксерокопированием страниц с данными о семейном положении и регистрации по месту жительства). Проверить подлинность паспорта на сайте ФМС РФ.
2. Узнать городской телефон квартиры, получить всеми доступными средствами сведения на кого он зарегистрирован (можно попытаться «пробить телефонный номер по интернету», благо предложений на этот счет предостаточно).
3. Попросить показать и изучить на месте счета и квитанции об оплате коммунальных услуг, услуг связи, электроэнергии за последние несколько лет (сотню бумажек сложнее подделать, чем одну, пусть даже из солидного государственного учреждения). Сравнить данные из этих документов с тем, что услышали и увидели ранее.
4. Когда квартира продается через агентство (отделение, филиал агентства).
● Получить информацию об агентстве любыми доступными средствами.
● Ознакомиться со свидетельством о регистрации юридического лица, даже в том случае, когда агентство считается крупным и известным, так как довольно широкое распространение получили договоры франчайзинга, по которым «брендовая» фирма продает свою торговую марку (марку обслуживания) другой, совершенно независимой от нее организации.
● В форме договора обязательно указывается, в чьем лице действует агентство, и если оно действует по доверенности, то необходимо ознакомиться с текстом этой доверенности. Желательно также получить ксерокопию доверенности подписывающего договор лица. В тексте доверенности обязательно должен быть указан ее номер, дата выдачи (выдается сроком на 1 год), подписи руководителя и главного бухгалтера с расшифровками. Доверенность заверяется печатью организации.
● Ознакомиться с договором агентства с продавцом квартиры.
5. Никогда не вносить деньги без предъявления продавцом оригиналов правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Получить копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов в бумажном или электронном виде.
6. Задать продавцу все вопросы, касающиеся самого объекта, а также его собственников и пользователей, следуя соответствующим пунктам предварительного договора (см. статью "Смысл и содержание договора об авансе (о задатке)" ).
7. Спросить продавца о причине продажи.
8. Кроме ранее упоминавшихся паспортов продавцов и правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, изучить на месте и получить копии максимального количества других, возможно имеющихся у продавца документов по объекту (пусть даже и просроченных), таких как кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП, выписки из домовой книги, свидетельства, договоры. При наличии времени некоторые из них можно получить самостоятельно, даже без участия продавца и его представителей.
9. Согласовать проект предварительного договора.
10. На основании полученной информации провести экспресс-проверку.
11.Подписать авансовый (задатка) договор, внимательно перечитав его последнюю версию (возможны случайные и неслучайные ошибки и опечатки).
12. Внести деньги, получить документ, подтверждающий факт получения внесенной денежной суммы - либо расписку физического лица в получении, либо приходные кассовые документыфирмы.
 
Замечания.
1. При изучении текстов договоров купли-продажи, мены, дарения необходимо иметь в виду, что указанные договоры могут содержать условие о сохранении за кем-либо права бессрочного пользования помещением (пожизненного проживания в помещении). А если право пожизненного пользования указано в договоре, то оно сохраняется за пользователем даже тогда, когда он снялся с регистрационного учета, не говоря уже о том, что выписать таких граждан против их желания однозначно невозможно. Замечу, что перечисление всех лиц, сохраняющих право пользования, является существенным условием ДКП и приравненных к нему договоров (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, нарушение данного условия приводит к ничтожности самого договора.
Договор дарения является договором безусловным (ст. 572 ГК) и включение в него встречных обязательств, в том числе и обязанность одаряемого предоставить право пользования имуществом другим лицам, приводит к ничтожности сделки. Однако на практике такие договоры нередко не только составлялись, но и регистрировались, а это означает, что приобретая квартиру с таким правоустанавливающим документом, в лучшем случае вы приобретаете ее с обременением.
2. Важно понимать – регистрацией прав на жилье в Москве с 1991 года занимались по очереди восемь различных организаций. При этом изменялись и правила оформления правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а значит, без знания этих правил правильно идентифицировать документы на квартиру невозможно.
3. Осмотрительного отношения требуют квартиры, полученные в собственность на основании решения суда. По мнению автора, если предъявлено очное решение суда – до заключения каких-либо соглашений, в том числе авансовых, требуется убедиться в достоверности данного документа, если же решение было вынесено заочно – лучше вообще заняться поиском более надежного варианта.
4. Рискованными считаются также сделки, совершаемые по доверенности. Дело здесь не столько в том, что доверенность легко подделать, сколько в том, что доверенность может быть признана недействительной по самым разнообразным причинам, как то: смерть доверителя; признание доверителя недееспособным; выдача доверенности под влиянием обмана, заблуждения, угроз, давления; отзыв доверенности, причем отзыв у любого нотариуса, не обязательно у того, у которого доверенность удостоверялась. Совершать такие сделки можно лишь в том случае, когда имеются веские основания считать, что мошеннические действия или просто безответственность со стороны контрагентов исключены.
4. Предельно осторожно нужно относиться к предложениям по явно заниженной, нерыночной цене, а также когда имеет место многократная и (или) быстрая (ликвидационная) продажа. Тем более, если эти признаки сочетаются.
5. Всегда нужно помнить – приобретенное в браке имущество является общей собственностью супругов, а значит, необходимо уточнить семейное положение собственника на момент приобретения объекта.
 
Категория: Авансы и задатки за квартиру, комнату | Добавил: Vitalibius (16.04.2013) | Автор: Баринов Виталий Юрьевич
Просмотров: 2518 | Теги: порядок передачи задатка, как не потерять задаток, передача задатка, порядок передачи аванса, передача аванса, как не потерять аванс | Рейтинг: 0.0/0