Ключевые слова: совместная (общая, долевая) собственность супругов на квартиру (недвижимость); режим совместной собственности супругов; личная (индивидуальная, единоличная) собственность супругов; совместно нажитая (купленная) квартира; квартира купленная (приобретенная, полученная) в браке (до брака); личная (индивидуальная, единоличная) собственность на квартиру полученную по наследству, в дар, по соглашению о разделе имущества, по приватизации, по безвозмездной сделке; соглашение о разделе совместно нажитого (общего) имущества супругов; брачный договор на квартиру (недвижимость); согласие супруга на продажу (покупку) квартиры (на сделку с квартирой); срок исковой давности о разделе имущества супругов; иск супруга о признании сделки недействительной; продажа (покупка) квартиры одним из супругов; продажа (покупка) квартиры супругами; покупка квартиры принадлежащей супругам (одному из супругов); семейное положение продавца квартиры (недвижимости).
Значительная доля в общем числе исков о признании сделок с жилыми помещениями недействительными приходится на иски супругов, считающих, что их права при отчуждении недвижимости были нарушены. Дело в том, что в соответствии со ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения на кого из супругов оформлено право собственности (кто является титульным собственником) и каков вклад в семейный бюджет каждого из них. Вещи, приобретенные супругом до вступления в брак, а также полученные в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам являются собственностью этого супруга. В частности, поскольку передача в собственность гражданину квартиры (комнаты, доли) в порядке приватизации представляет собой безвозмездную сделку, приватизированное одним из супругов жилое помещение (доля жилого помещения) принадлежит этому супругу.
Таким образом, законодательство исходит из общего принципа, согласно которому все, что приобретено в период брака является совместно нажитым имуществом. Вместе с тем, соглашением между супругами режим совместной собственности может быть изменен. Закон предусматривает два вида таких соглашений – соглашение о разделе общего имущества супругов (соглашение о разделе совместно нажитого имущества) и брачный договор.
Соглашение о разделе имущества может быть заключено как во время брака, так и после его расторжения, составляется в простой письменной форме. По желанию сторон соглашение может быть нотариально удостоверено (ст. 38 СК РФ).
Заключение брачного договора возможно и до регистрации брака и в любое время в период брака, но не после его расторжения - после расторжения брака супруги вправе заключить соглашение о разделе общего имущества. Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, он может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов или по решению суда. Заключенный до регистрации брака брачный договор вступает в силу с момента регистрации брака (ст. 43 СК РФ). Брачным договором супруги (будущие супруги) определяют режим общей, долевой или раздельной собственности на имущество уже приобретенное или только планируемое к приобретению, на все имущество или на отдельные его части (ст. ст. 40-42 СК РФ).
В случае спора, по требованию любого из супругов раздел общего имущества, а также определение долей супругов в этом имуществе производится в судебном порядке, при этом раздел (определение долей) может быть произведен не только после расторжения, но и в период брака.
Статьей 253 ГК РФ установлено, что участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, а распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка. Семейный кодекс применяет указанный основополагающий принцип к случаю совместного имущества супругов, добавляя при этом очень важную норму: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 35 СК РФ).
К требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, предусматривается трехгодичный срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Однако Постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998г. N 15 (в ред. от 06.02.2007) внесло существенное разъяснение по поводу толкования п. 7 ст. 38 СК РФ, заключающееся в том, что отсчитывать указанный срок следует не с момента расторжения брака, а с того дня, когда супруг, право которого нарушено, узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Понятно, что данное «уточнение» ставит, мягко говоря, под вопрос применение срока исковой давности к требованиям о разделе общего имущества супругов.
Как видим, законный режим собственности супругов и порядок его изменения в законодательстве прописан довольно подробно. В реальности проблема приобретателя жилья в этой связи состоит в том, что если только в паспорте собственника нет штампа о регистрации брака (а это случается «сплошь и рядом»), достоверно установить его семейное положение на момент приобретения недвижимости практически невозможно. Причина тому проста и банальна – не существует в России на сегодняшний день единой базы записей актов гражданского состояния. От себя замечу, что если такая база и будет создана, то опять-таки только начиная с определенного момента времени. Это, конечно, лучше чем ничего, однако во всех без исключения случаях желаемой определенности все равно не даст.
Вместе с тем, отрадно заметить, что и общегражданское и семейное законодательство защищает добросовестного приобретателя имущества, находящегося в совместной собственности супругов, прямо указывая на то, что сделка, совершенная одним из супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ).
Подводя итог, перечислим ситуации, связанные с семейным положением продавца жилого помещения.
1. Продавец состоит в браке, помещение является совместной собственностью супругов. Тогда, в соответствии с законом, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки.
2. Установлено, что помещение является единоличной собственностью продавца (приобретено вне брака, получено в дар или по наследству, законно приватизировано). В этом случае для регистрации сделки документов, касающихся семейного положения продавца, от настоящих или бывших супругов, а также от самого собственника, не требуется.
3. Установлено, что недвижимость приобретена в период ранее расторгнутого брака. В этом случае продавец представляет документ, удостоверяющий его единоличное право собственности на объект (правоустанавливающий документ), что автоматически означает отсутствие прав на объект бывшего супруга. Таким документом, как указано выше, может быть оформленное в установленном порядке соглашение о разделе имущества, брачный договор, решение суда. Замечу в этой связи, что при регистрации брачного договора могут возникнуть проблемы связанные с допускаемой законодательством возможностью его изменения до внесения соответствующей записи в ЕГРП.
4. Продавец утверждает, что на момент приобретения жилого помещения в браке не состоял, однако достоверно подтвердить или опровергнуть этот факт не представляется возможным. В этом случае собственник предоставляет соответствующее нотариально удостоверенное заявление. Для приобретателя этот документ служит доказательством его добросовестности.
Замечания.
1. Имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие) (ст. 37 СК РФ).
2. Брачный договор может быть признан судом недействительным по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне невыгодное положение (ст. 44 СК РФ).
3. Много вопросов возникает в отношении прав собственности и ответственности по обязательствам супругов по жилым помещениям, приобретенным по ипотеке и в новостройках (на первичном рынке), однако рассмотрение указанных вопросов выходит за рамки настоящей статьи.
|