Приветствую Вас Гость!
Воскресенье, 18.02.2018, 20:41
Главная | Регистрация | Вход | RSS

Меню сайта

Категории раздела

Как выбрать риэлтора [4]
Подборка статей, посвященных рынку посреднических услуг и критериям выбора профессионального и добросовестного риэлтора.
Как оценить квартиру, комнату [4]
Подборка статей о методах оценивания, практикуемых на рынке вторичного жилья.
Авансы и задатки за квартиру, комнату [3]
Подборка статей, посвященных правовым и практическим аспектам внесения (получения) аванса или задатка при купле-продаже жилых помещений.
Страхование титула [3]
Статьи рассказывают о преимуществах, которые дает приобретателям жилых помещений страхование риска утраты права собственности (страхование титула).
Риски и проверки на рынке жилья [9]
В сатьях рассматриваются риски сторон сделок с жилыми помещениями, способы минимизации этих рисков, основания и последствия признания сделок недействительными, защита прав добросовестного приобретателя, способы проверки "юридической чистоты" квартир (комнат).
Налогообложение сделок с жильем [2]
Серия статей, посвященных вопросам налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ), связанных с совершением сделок (купля-продажа, мена, дарение и наследование, рента) на рынке вторичного жилья. Рассматривается как налогообложение собственно доходов от реализации (отчуждения) имущества, так и налоговые вычеты, предоставляемые налоговым законодательством в связи с расходами налогоплательщиков при приобретении, строительстве квартир, комнат, домов, долей в жилых помещениях и порядок их применения в различных ситуациях.

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Оценка
Выбор риэлтора
Авансы и задатки
Страхование титула
Риски и проверки
Налогообложение сделок с жильем

Поиск

Каталог статей

Главная » Статьи » Налогообложение сделок с жильем

НДФЛ при продаже жилой недвижимости
Ключевые слова: продажа квартиры налог на доходы; налог на доходы физических лиц (ндфл, налогообложение) при продаже квартиры (комнаты, доли в квартире, жилья); продажа квартиры необлагаемый доход; имущественный налоговый вычет при продаже квартиры; срок нахождения квартиры в собственности; момент возникновения права собственности (вступления в собственность) на квартиру; продажа квартиры полученной (купленной, перешедшей, приобретенной) в собственность по частям; вычет при продаже квартиры в общей собственности; продажа квартиры вычет при общей собственности; распределение вычета при общей собственности; вычет при продаже доли в квартире; продажа квартиры уменьшение дохода на расходы; продажа квартиры замена вычета на расходы; продажа квартиры доход минус расход; получение вычета при продаже квартиры; как получить вычет при продаже квартиры (по доходам от продажи квартиры).

    В этой статье рассмотрим особенности налогообложения доходов физических лиц - резидентов, полученных от продажи принадлежащей им жилой недвижимости.
    В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые резидентами РФ от продажи имущества, в том числе жилых домов, квартир, комнат либо долей в них (так называемой "жилой недвижимости"), находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, налогообложению не подлежат. Более того, в соответствии со ст. 229 НК, в этом случае налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи указанного имущества (при условии, конечно, что нет иных доходов, подлежащих декларированию).
    Если гражданин получил доходы от продажи квартир, комнат, долей в указанном имуществе, находящихся в его собственности менее трех лет, то согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить свои доходы на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи данного имущества, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей (налогообложение доходов от продажи иного имущества мы здесь не рассматриваем).
    Таким образом, сумма НДФЛ по доходам от продажи жилых помещений зависит от срока, в течение которого данные помещения находятся в собственности продавца. А это означает, что для правильного исчисления налога, необходимо точно знать - с какого именно момента начинается отсчет указанного срока. По общему правилу право собственности возникает с момента государственной регистрации права (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Однако из правила имеются немаловажные исключения, а именно:
- члены жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) приобретают право собственности на предоставленное кооперативом имущество с момента уплаты паевого взноса в полном объеме (п. 4 ст. 218 ГК РФ);
- если имущество получено по наследству, то право собственности на него возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.06.2012 N 03-04-05/5-682, от 28.04.2012 N 03-04-05/7-566, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822 и многие другие);
- если право собственности физического лица на имущество признано решением суда, то период нахождения имущества в собственности определяется с даты вступления в силу такого судебного решения (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 05.07.2012 N 03-04-05/7-846, 09.04.2010 N 03-04-05/10-181).
    Нередко на продажу выставляются жилые помещения, право собственности на которые переходило к собственникам по частям. Так случается, например, когда изменился состав собственников в результате смерти одного из них, либо изменились размеры долей сособственников в результате продажи или дарения одним из них другому своей доли (ее части), либо между супругами заключено соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Минфин и ФНС России разъясняют, что в подобных ситуациях период нахождения имущества в собственности продавца следует исчислять с момента даты первоначальной регистрации права собственности (Письма Минфина России от 25.10.2012 N 03-04-05/4-1220, от 24.10.2012 N 03-04-05/5-1214, от 11.10.2012 N 03-04-05/4-1182, от 08.08.2012 N 03-04-05/7-931 и другие, ФНС России от 22.10.2012 N ЕД-4-3/17824@). То же правило действует и в случае, когда жилье переводится из общей совместной собственности в общую долевую.
Замечание.
До 2012 года при реализации такого рода жилья для целей налогообложения следовало определять время нахождения в собственности каждой доли имущества по отдельности и в зависимости от этого рассчитывать сумму вычета пропорционально части (доли) помещения, которая находилась в собственности владельца менее трех лет (доля, которая принадлежала собственнику три года и более из налогооблагаемой базы исключалась).
    В то же время, при объединении нескольких жилых объектов в один или, наоборот, в случае разделения одного объекта на несколько, когда возникают новые объекты недвижимости, подлежащие отдельному кадастровому учету и пообъектной регистрации прав собственности, период нахождения в собственности каждого вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации ( Письма Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 07.06.2012 N 03-04-05/9-697, от 26.01.2012 N 03-04-05/7-75, от 23.08.2012 N 03-04-05/7-993, от 23.08.2012 N 03-04-05/7-992, от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166).
    Ограничений по количеству объектов, при продаже которых можно воспользоваться вычетом, Налоговый кодекс РФ не устанавливает, однако вычет предоставляется в отношении общей суммы дохода в налоговом периоде, а не по каждому объекту по отдельности. То есть, сколько бы вы не продали квартир, комнат, долей в течение года, общий размер вычета для вас не должен превышать 1 000 000 руб. ( абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 16.08.2012 N 03-04-05/7-956, от 19.06.2012 N 03-04-05/9-744, от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297 и другие).
    При реализации имущества, находящегося в общей собственности нескольких физических лиц, имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, подлежит распределению между сособственниками по следующему правилу: 
- в случае совместной собственности (без определения долей в праве общей собственности) вычет распределяется по договоренности совладельцев в любой устраивающей их пропорции, в том числе и 100% к 0%;
- в случае долевой собственности – пропорционально доли каждого.
    В частности, вычет по доходам от продажи имущества, находящегося в совместной собственности супругов, может быть предоставлен любому из них в полном объеме независимо от того, кто является титульным собственником и на кого оформлены платежные документы.
    Интересно, что если налогоплательщик продает принадлежащую ему долю в праве собственности на недвижимость независимо от других сособственников как самостоятельный объект, то, по мнению контролирующих органов, он имеет право воспользоваться вычетом в полном объеме, причем это правило действует даже в том случае, когда собственники продают свои доли в рамках одного договора купли-продажи (Письма Минфина РФ от 09.08.2012 N 03-04-05/7-936, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-813, от 13.06.2012 N 03-04-05/9-729, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1118, от 10.06.2011 N 03-04-05/7-422, от 15.10.2010 N 03-04-05/7-623, Письмо ФНС от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@). К сожалению, такая позиция чиновников по данному вопросу, несомненно выгодная для налогоплательщиков, не бесспорна, поэтому в случае возникновения подобной ситуации лучше обратиться за разъяснениями в ИФНС по месту учета.

    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов ( абз.2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), причем, кроме затраченных собственных средств, в сумме учитываемых в целях налогообложения расходов можно учесть расходы, осуществленные за счет: 
- средств материнского капитала;
- средств по государственным жилищным сертификатам;
- средств, полученных в виде субсидий (Письма Минфина России от 24.01.2012 N 03-04-05/5-59, от 20.03.2012 N 03-04-05/7-335, от 19.03.2012 N 03-04-05/7-323 и другие, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058716), ФНС России от 17.04.2012 N ЕД-4-3/6475@)
    По мнению Минфина к затратам на приобретение жилья налогоплательщик вправе отнести также проценты по целевым кредитам; оплату риэлторских услуг; расходы на ремонт квартиры, приобретенной без отделки (Письма Минфина России от 28.04.2012 N 03-04-05/9-569, от 07.11.2011 N 03-04-05/9-858). Вместе с тем, чиновники считают, что суммы уплаченных госпошлин за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРП, за получение справок из уполномоченных государственных организаций, оплата услуг нотариусов не связаны с получением дохода от реализации, а потому налогооблагаемую базу по НДФЛ не уменьшают.
     В связи с заменой налогового вычета на расходы, связанные с получением доходов важно учитывать следующие обстоятельства:
- расходы должны быть подтверждены документально;
- дата осуществления расходов значения не имеет;
- по одному объекту можно применить либо вычет, либо расходы, но не то и другое вместе;
- в случае реализации в одном налоговом периоде нескольких объектов по одним из них можно применить вычет (по совокупности доходов), по другим – связанные с получением этих доходов расходы (Письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/164);
- если продается часть имущества, то налоговую базу можно уменьшить только на расходы, соответствующие этой части проданного имущества (например, при продаже 1/2 доли в квартире налоговая база может быть уменьшена на половину расходов по приобретению квартиры (Письмо Минфина России от 26.12.2008 N 03-04-05-01/481).

     Имущественный вычет по доходам от продажи имущества предоставляется только налоговым органом (п. 2 ст. 220 НК РФ) – в отличие от вычета по расходам при приобретении жилой недвижимости налоговые агенты, в том числе работодатели, таким правом налоговым законодательством не наделены. Для получения вычета налогоплательщик-продавец по окончании налогового периода предоставляет в ИФНС по месту налогового учета налоговую декларацию, к которой прилагает:
- зарегистрированный договор купли-продажи;
- акт приема-передачи жилого помещения;
- платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по произведенным расходам (в случае применения «расходного» вычета);
- справки о доходах по форме 2-НДФЛ со всех мест работы;
- копия паспорта, копия свидетельства о постановке на налоговый учет (ИНН).
Замечание.
До 2010 г. необходимо было предоставить в налоговый орган также и соответствующее заявление. В настоящее время это требование из Налогового кодекса РФ исключено (п. 2 ст. 220 НК РФ, п. 6 ст. 1, ч. 1 ст. 5 Закона N 368-ФЗ).


    Имущественный вычет по доходам от продажи имущества, в том числе и вычет в размере фактических и документально подтвержденных расходов, предоставляется неоднократно.

Категория: Налогообложение сделок с жильем | Добавил: Vitalibius (05.10.2013)
Просмотров: 2279 | Теги: продажа квартир ндфл, ндфл доходы минус расходы, продажа квартир общая собственность, продажа квартир налог, продажа доли в квартире, продажа квартир вычет | Рейтинг: 0.0/0