Ключевые слова: обеспечение обязательств в сделках; аванс (предоплата, предварительный платеж) за квартиру; задаток за квартиру; отличие аванса от задатка; разница между авансом и задатком; возврат аванса за квартиру; соглашение (договор) об авансе (о задатке) за квартиру; условие о возврате (удержании) аванса за квартиру; авансовая схема; предварительный договор купли-продажи квартиры.
Впервые с необходимостью расстаться со своими «кровными» покупатель квадратных метров на рынке вторичного жилья сталкивается на этапе внесения продавцу определенного предварительного платежа – небольшого, по сравнению с полной стоимостью выбранного объекта ( обычно 1 -2 тыс. $ для жилья «эконом-класса»), но, все же, весьма ощутимого в масштабах доходов простого россиянина. В риэлторской практике данную сумму называют авансом, задатком, обеспечительным платежом, возможно, как-то даже иначе, однако, по причинам, рассмотренным ниже, чаще всего все-таки авансом или, в некотором роде, «почти» авансом.
Смысл указанной выплаты, независимо от названия, состоит в том, что покупатель «материально подкрепляет» свое намерение купить в ближайшем будущем недвижимость, продавец же, со своей стороны, обязуется в течение определенного времени не продавать ее другим заинтересованным лицам. Кроме того, что не менее важно, в письменной форме стороны определяют условия предстоящей сделки, прежде всего, естественно, фиксируют цену отчуждаемого помещения.
Иначе говоря, речь в данном случае в чистом виде идет об обеспечении обязательства покупателя заключить договор купли-продажи (ДКП) недвижимого имущества на определенных условиях в течение определенного времени.
Как известно, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком ( ст. 329 ГК РФ). Нетрудно видеть, что применительно к рассматриваемому случаю, задаток является обеспечением не только безупречным и естественным с правовой точки зрения, но и справедливым – с человеческой. А именно, если покупатель дал задаток и при этом сорвал сделку – денежки остаются у продавца, если же неправомерно отказался от заключения ДКП продавец – он возвращает полученное и присовокупляет от себя столько же в качестве заслуженного штрафа (то есть возвращает задаток в двойном размере).
Аванс же здесь, как говорится, вовсе ни при чем, так как является всего лишь предварительным платежом по договору купли-продажи, который, к слову сказать, на момент передачи аванса еще даже и не заключен. А это означает, что если мы, вопреки логике и здравому смыслу, все-таки передали деньги по договору об авансе ( в отличие от договора задатка такой договор в законодательстве прямо не предусмотрен, хотя и не исключен), и при этом сделка по какой-либо причине не состоялась (предоплаченное имущество так и не было передано покупателю), предоплата возвращается в любом случае, то есть, такой договор никого ни к чему, по крайней мере, в финансовом отношении, не обязывает.
Казалось бы, все понятно: составляй договор задатка, передавай деньги под расписку или платежный документ и «вперед с песней». Но это только в теории, в жизни все получается не так «прозрачно», как хотелось бы. Дело в том, что большинство жилых помещений продается, как известно, через посредников-риэлторов. А граждане – клиенты риэлторов, не без оснований, видимо, полагают, что раз уж они платят за посредничество немалые деньги, то пусть посредники сами и разбираются с авансами, задатками и прочими делами. Да и надежнее это, по мнению многих россиян – снести деньги в какую-никакую контору, чем частному лицу из рук в руки передавать, еще пропьет, чего доброго.
Впрочем, агентства недвижимости и сами не против оприходования наличности в кассу, как определенной гарантии своего собственного интереса, но при этом отнюдь не горят желанием нести ответственность за возможный срыв сделки. И их можно понять, ведь клиент легко и непринужденно в любой момент может отказаться продавать имущество и тогда агентство окажется в очень неудобной позиции.
Вот из единства и борьбы этих двух противоположностей и рождаются разнообразные суррогатные «соглашения об авансах», по условиям которых, если ДКП не заключен по вине продавца, то аванс просто-напросто возвращается, но вот если, не приведи Господь, от сделки отказался покупатель, его денежки оседают в закромах представляющего интересы продавца агентства. Естественно, это «удержание» называется санкцией за нарушение условий договора, но только вот аналогичную «санкцию» для себя агентство почему-то не предусматривает. Получается нечто вроде задатка, но с особыми условиями возврата в пользу продавца, по которым последний (точнее, обслуживающий его посредник), в отличие от покупателя, фактически ничем не рискует.
К счастью для покупателя-«отказника», руководствуясь п. 3 ст. 380 ГК РФ, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли уплаченная по договору сумма задатком, эта сумма считается авансом, суды, коль скоро дело доходит до них, обязывают неправедно присвоенные предоплаты возвращать. Справедливости ради надо заметить, что наиболее адекватные риэлторы в конфликтных ситуациях и сами, не дожидаясь решения суда, возвращают оприходованные авансы.
Но юридическая мысль не стоит на месте, и наиболее «креативные» правоведы из риэлторских фирм пытаются преодолеть указанные противоречия, рекомендуя своим подопечным забыть нехорошее слово «аванс», а оформлять обеспечительный платеж (назовем его так) при помощи «схемы». Схема заключается в том, что покупателю навязывается договор об оказании фиктивной услуги по покупке (не по поиску и покупке, а именно по покупке) квартиры. Плата за услуги по означенному, фактически притворному, договору соответствует тому самому злосчастному авансу и включается в стоимость приобретаемого объекта. Если же покупатель нарушает условия договора или, что то же самое, не заключает основной ДКП, – с него причитается штраф в размере, как вы уже догадались, все того же аванса. Не будучи юристом по образованию, автор не берется делать какие-либо заключения, но по его непросвещенному мнению, подобные договоры в правовом отношении не менее сомнительны, чем сами соглашения об авансах. Такая вот получается «катавасия».
Строго говоря, применяемые в риэлторской практике авансовые соглашения идеально соответствуют данному в ст. 429 ГК РФ определению предварительного договора, согласно которому: стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. И, что самое-то интересное, по п. 5 данной статьи, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса, в котором говорится, что другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны заключить основной договор.
Однако при рассмотрении исков о заключении ДКП суды, в отличие от "авансовых" тяжб, пока принимают сторону собственников и отказываются квалифицировать авансовые договоры как предварительные.
Резюмируя все выше изложенное, возьмусь утверждать, что для покупателя предпочтительнее: во-первых, заключать договор задатка, а не аванса; во-вторых, если уж аванса не избежать – предусмотреть в соответствующем договоре по возможности равноправные условия для обеих сторон; в-третьих, если аванс приходится вручать посреднику – вносить его как положено, в кассу юридического лица (или индивидуального предпринимателя) под квитанцию приходного кассового ордера и кассовый чек, а не агенту на основании доверенности, договора поручения и прочих «прокладок» между посредником посредника или продавцом и еще одним посредником в лице агента его агентства; в-четвертых, когда это возможно и уместно использовать для обеспечительного платежа банковскую ячейку.
К сожалению, сложившиеся реалии отечественных рынков товаров и услуг, в том числе и рынка жилья, мягко говоря, не всегда позволяют покупателю в полной мере учесть свои законные интересы, однако ясно понимать эти реалии и стремиться к максимально возможному соблюдению своих интересов в объективно существующей действительности, думаю, все же необходимо.
|