Ключевые слова: последствия признания сделки с квартирой недействительной; реституция в сделке с квартирой; истребование квартиры из чужого незаконного владения (виндикация недвижимости); добросовестное (недобросовестное) приобретение; добросовестный приобретатель недвижимости (квартиры); изъятие имущества (квартиры) у добросовестного приобретателя; иск об истребовании квартиры из чужого незаконного владения; иск о признании сделки с квартирой недействительной; признаки добросовестного (недобросовестного) приобретения; выбытие имущества помимо воли собственника; компенсация добросовестному приобретателю.
Наиболее неблагоприятным для покупателя последствием совершения спорной сделки на вторичном рынке является, очевидно, потеря приобретенного жилья, а так же, возможно, и денег, затраченных на его приобретение.
По российскому законодательству собственник может вернуть неправомерно отчужденную недвижимость (а приобретатель, соответственно, ее потерять) двумя способами, предусмотренными статьями 167 и 301 ГК РФ. Первый способ заключается в признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, когда каждая из сторон возвращает другой все полученное по сделке ( двусторонняя реституция); второй – в истребовании имущества из чужого незаконного владения, когда имущество возвращается собственнику, права которого нарушены, а последний владелец, у которого имущество изъято, вправе отстаивать свои имущественные интересы любым законным способом по своему усмотрению (виндикация).
Какой именно механизм защиты целесообразно избрать считающему себя потерпевшим собственнику зависит от того, добросовестным или недобросовестным будет признан последний приобретатель жилья.
По определению, данному в п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестным является приобретатель, который возмездно приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и знать не мог. Из этого же пункта упомянутой статьи, а также из разъяснений Конституционного суда по поводу применимости статей 167 и 302 ГК РФ, данных в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П, следует, что изъять имущество у добросовестного приобретателя можно лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Безвозмездно полученное имущество от лица, которое не имело право его отчуждать, собственник имеет право истребовать в любом случае (п. 2 ст. 302 ГК РФ).
Таким образом, если имело место добросовестное приобретение, собственник вправе подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения ( виндикационный иск), но тогда ему предстоит доказать утрату недвижимости помимо его воли. В противном случае суд должен будет отказать в иске, поскольку у добросовестного приобретателя изъятие имущества по общему правилу не допускается.
Если же приобретатель не является добросовестным, за собственником сохраняется право: либо предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения недобросовестного приобретателя (ст. 161, п. 1 ст. 302 ГК РФ, Постановление КС от 21.04.2003 №6-П), либо использовать положение о двусторонней реституции как санкции за совершение недействительной сделки ( п. 2 ст. 167 ГК РФ), однако и в том и в другом случае бремя доказательства недобросовестности приобретателя лежит на истце.
Замечу, что как следует из Постановления КС, реституция применяется непосредственно к участникам порочной сделки, в результате которой произошло первоначальное отчуждение имущества, а в отношении новых владельцев этого имущества, ставших таковыми по последующим сделкам, может быть задействована только виндикация.
Следует иметь в виду, что недобросовестность покупателя вовсе не обязательно предполагает мошеннические действия с его стороны. Рассматривая вопрос о добросовестности, суды принимают во внимание различные факторы, такие, например, как: наличие правопритязаний в отношении спорного имущества, о которых приобретатель на момент совершения сделки знал или мог знать, проявив надлежащую осмотрительность; соответствие продажной цены имущества его рыночной стоимости; частоту перепродаж недвижимости и сроки ее нахождения в собственности перепродавцов; возможная взаимозависимость между перепродавцами и многие другие.
Отсюда напрашивается вывод – покупатель (или его риэлтор) должен так организовать сделку, чтобы впоследствии ни у кого не могло возникнуть сомнений в его добросовестности.
Что же касается выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, то под таким выбытием понимают отчуждение помещения по сделке, о которой собственник либо не знал (независимо от наличия злого умысла со стороны других участников сделки), либо совершенной в условиях, существенно искажающих действительную волю собственника ( заблуждение, обман, пороки дееспособности, стечение тяжких обстоятельств и т. п.).
Статьей 31.1. Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что утратившие имущество добросовестные приобретатели, не получавшие в течение года выплат в возмещение ущерба от установленных судом виновных лиц ( а это, как правило, так и бывает), имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации в размере понесенного ущерба, но не более одного миллиона рублей.
Понятно, что для потерявших недвижимость добросовестных приобретателей, по крайней мере, в Москве и Санкт-Петербурге один миллион рублей проблем не решит.
|