Ключевые слова: экспертная оценка стоимости квартир; алгоритм (порядок, технология, этапы) экспертной оценки стоимости квартир; калькуляторы стоимости квартир; расчетная среднестатистическая стоимость квартир.
Такое наименование оценки выбрано по той причине, что, принцип, положенный в основу оценивания соответствует классическому методу экспертных оценок в математической статистике. Хотя метод получения оценки носит расчетный характер и претендует на некоторую строгость, подобный расчет, даже оформленный в виде документа (например, отчета об оценке), не принимается заинтересованными организациями как доказательное подтверждение цены объекта. (см. статью «Профессиональная оценка»)
Провести экспертную оценку может каждый желающий, не обязательно профессиональный оценщик. Ее результат, особенно в совокупности с риэлтерской оценкой, поможет более точно оценить продаваемое (покупаемое) жилое помещение. Если оценка проводится в риэлтерской фирме, в порядке дополнительной услуги (что, впрочем, случается очень не часто), то клиенту выдается оценочный лист (или экспертное заключение об оценке), представляющий собой документ произвольной формы, подписанный экспертом и скрепленный печатью организации. Как указывалось выше, статуса официального документа такая бумага не имеет.
В качестве примера опишем алгоритм одного из возможных вариантов экспертной оценки городских квартир. Методика расчета, по существу, представляет собой реализацию сравнительного подхода к оценке и заключается в следующем.
1) За основу берутся два ведущих критерия – категория дома и его месторасположение в городе (по районам, округам).
2) Все типы домов подразделяются на группы, например, первый тип – дома бизнес-класса, второй тип – дома эконом-класса (дома массовой застройки), третий тип – так называемые «хрущевки», т. е. пятиэтажные дома ( блочные, панельные, кирпичные) конца 50-х, 60-х годов постройки.
3) Внутри групп домов выделяются подгруппы по диапазонам значений наиболее значимых ценообразующих параметров, таких, например, как этажность дома, материал стен, наличие лифта и мусоропровода, площадь кухонь, высота потолков, материал перекрытий, наличие квартир с совмещенными комнатами, наличие закрывающегося тамбура на лестничной клетке, год постройки. Принадлежность дома к той или иной подгруппе определяет его категорию. Категории домов специальным образом кодируются, так, например, к категории 2А1 относятся средне- и многоэтажные (от 9 до 25 этажей) панельные дома с лифтом и мусоропроводом, с кухней не менее 7 кв. м., потолками до от 2,6 до 2,8 м., с квартирами только с изолированными комнатами и с бетонными перекрытиями.
4) Определяется числовое значение рейтинга района месторасположения дома по шкале престижности административных округов и муниципальных районов. Шкала разрабатывается риэлтерскими ассоциациями на основании ежегодно проводимых социологических опросов. По состоянию на начало 2010 г. значение рейтинга муниципальных районов г. Москвы изменялось от 1 (Арбат) до 120 (Капотня) - чем больше значение, тем менее престижен район.
5) Из аналитических или профессиональных риэлтерских источников («Из рук в руки» - www.irr.ru, «Недвижимость и цены» - http://realty.dmir.ru и других) берется средняя цена 1 кв. м. общей площади в домах данной категории, в данном районе.
6) Полученная на предыдущем шаге стоимость 1 кв. м. общей площади, корректируется с учетом индивидуальных особенностей конкретной квартиры, таких как этаж, наличие лоджии или балкона, наличие телефона, площадь комнат, ориентация окон, расстояние до ближайшей станции метро и т. д. Очевидно, учесть все влияющие на цену факторы невозможно, однако, для наиболее значимых из них разработаны таблицы, в которых каждому значению (или диапазону значений) качественного параметра сопоставляется выраженная в процентах надбавка или скидка к средней цене. Корректировка сводится к суммированию выраженных в процентах надбавок (со знаком «плюс») и скидок (со знаком «минус») и умножению средней стоимости 1 кв. м. общей площади на полученный корректировочный коэффициент.
7) Рассчитанная на предыдущем шаге уточненная цена 1 кв. м. умножается на общую площадь, получается оценочная стоимость квартиры.
8) Ввиду того, что информация по реальным ценам зарегистрированных сделок в условиях отечественного рынка, как правило, недоступна, в расчетах используются цены предложения, а значит, полученное значение является оценкой продажной, а не рыночной цены. Следовательно, ее необходимо уменьшить на величину так называемого «торга», которая, по мнению разных экспертов, может составлять от 2 до 5 процентов от цены предложения.
Понятно, что непрофессионалы вряд ли будут производить подобные расчеты, да этого и не требуется - ведь аналогичные схемы (с теми или иными модификациями) реализованы в наиболее продвинутых бесплатных калькуляторах стоимости квартир, которые во множестве предлагаются на сайтах по недвижимости (http://www.irn.ru/, http://www.realprice.ru/ и другие).
Правда, «не все калькуляторы одинаково полезны». Некоторые из них, например, просто берут среднюю стоимость 1 кв. м. по району, умножают ее на общую площадь и выдают полученную величину за оценочную стоимость квартиры. В любом случае калькулятор учитывает лишь ограниченный набор параметров помещения, а среднюю стоимость 1 кв. м. площади исчисляет на основе данных из определенной информационной базы, к которой "привязан", поэтому в полной мере полягаться на оценку калькулятора, конечно, нельзя. Тем не менее, сопоставимость расчетных данных с вашей оценкой убедительно свидетельствует в пользу ее реалистичности и наоборот.
|