Ключевые слова: посредники на рынке жилья; крупные агентства недвижимости; средние агентства недвижимости; малые агентства недвижимости; частные риэлторы; стоимость услуг риэлторов (агентств недвижимости); методы работы риэлторов (агентств недвижимости); состав агентств недвижимости.
Общеизвестно, что совершение сделки на российском рынке жилья дело непростое, хлопотное, и во всех отношениях небезопасное. Поэтому, если к решению своей жилищной проблемы посредством купли-продажи вы решились привлечь профессионала-посредника, то решение это представляется, по крайней мере, обоснованным. Вот только где найти такого посредника, чтобы был он компетентным, честным, надежным и, при всем при том, не страдал бы так свойственной «отдельным» отечественным предпринимателям безудержной алчностью.
Многострадальный российский потребитель товаров, работ и услуг в большинстве своем давно уже не «ведется» на рекламу, какой бы ласковой, свойской, глубокомысленной, многообещающей она не казалась, поэтому, если кто-то из родственников, друзей, знакомых, знакомых знакомых подсказал телефон испытанного в подобных делах человечка, то поиск, как правило, на этом и заканчивается. Но вот если такого не случилось – тогда решение предстоит принять не из легких.
Очевидно, перед тем, как ответить на вопрос «как найти достойного риэлтора», неплохо бы разобраться, какие вообще бывают риэлторы и чем они, собственно, друг от друга отличаются. С этой целью рассмотрим четыре группы посредников, которые, включая в себя всех риэлторов, дают, как представляется автору, вполне корректную их классификацию.
1. Крупные агентства недвижимости. Это посреднические компании, имеющие 5 и более отделений в разных районах Москвы и, возможно, в других городах, численность работников исчисляется сотнями человек (ИНКОМ, МИЭЛЬ, МИАН, БЭСТ, МГСН, НДВ). Стоимость полного пакета услуг – 3-6% от фактической стоимости объекта. Берется с каждой, проведенной в рамках договора на оказание риэлторских услуг, сделки. Если речь идет о малобюджетных вариантах – могут взять меньше.
2. Средние агентства недвижимости. Это фирмы, имеющие от 2 до 4 отделений или один большой головной офис, расположенный в центре, численность сотрудников от нескольких десятков до нескольких сотен человек (Doki, ЕГСН, МАН, Рескор, Гильдия и другие). Стоимость услуг 2-4% от фактической стоимости объекта, но не менее 150 тыс. рублей. Берется с каждой, проведенной в рамках договора на оказание риэлторских услуг, сделки.
3. Малые агентства недвижимости. Это фирмы, имеющие один офис, численность работающих от 2 до 30 человек (перечислять их нет смысла, ибо «имя им – легион»). Стоимость услуг 2-3% от фактической стоимости объекта, но не менее 100 тыс. рублей за сделку.
4. Частные риэлторы. Зарегистрированные или не зарегистрированные в установленном порядке индивидуальные предприниматели, работающие в одиночку или с одним-двумя помощниками. Стоимость услуг договорная, как правило, фиксированная.
Непосредственные исполнители крупных, средних и малых агентств именуются риэлторами, менеджерами, экспертами, специалистами, агентами, стажерами. Они же могут быть старшими, главными, ведущими и даже начальниками отделов (если, конечно, отдел состоит из одного человека). Мы же, для простоты и ясности будем далее именовать этих работников просто агентами или, более современно и загадочно, – риэлторами.
Финансовые возможности крупных и средних агентств позволяют им проводить агрессивные рекламные кампании. Реклама носит как имиджевый, так и стимулирующий характер, размещается в газетах, журналах, специализированных рекламных изданиях ( «Из рук в руки», «Недвижимость и цены» и других), на телевидении (и на местных, и на центральных каналах), на радио, ну и, конечно, в сети Интернет. Практикуются сплошные обзвонки ничего не подозревающего населения с предложениями бесплатных оценок, консультаций (так называемые, «холодные» звонки). Бесплатные оценки и консультации предлагаются иногда прямо на улицах или в помещениях различных, часто посещаемых народом организаций (непонятно только, почему оценку предлагают не оценщики, а юридические консультации - не юристы). Имеются хорошо раскрученные, разукрашенные сайты, организуется активная реклама всевозможных видов в интернет.
Силами многочисленных агентов проводятся раздачи, расклейки, разброски, рассылки и прочие «интервенции». Структура агентского состава крупных и средних агентств примерно одинакова. Около 80% - непрерывно сменяющие друг друга новички без опыта работы. Агентства охотно принимают в свои ряды практически всех желающих и столь же легко с ними расстаются. Дело в том, что принимаются новички не столько для работы, сколько в расчете на то, что начинающие риэлторы первым делом приведут в фирму в качестве клиентов своих родственников и (или) знакомых. А так как платить зарплату все равно не требуется (агенты работают по агентским договорам и получают процент от дохода фирмы по сделке), то и вреда от энтузиастов никакого нет. Проработав без заработка 2-4 месяца и так и не дождавшись «волшебника в голубом вертолете», большинство вновь испеченных риэлторов покидают своих многообещающих "работодателей" в поисках лучшей доли, им на смену приходят новые «джентльмены удачи». Такой вот сложился бесплатный и весьма эффективный способ привлечения клиентуры под видом трудоустройства (с чем - с чем, а с безработными, особенно из числа амбициозной молодежи без профессии, без образования, или людей старшего возраста, оставшихся не у дел, проблем у нас нет).
Остальные 20% кадров - это опытные риэлторы, проработавшие в риэлторском бизнесе пять и более лет. Они имеют свои клиентские базы, занимают в агентстве привилегированное положение (им даже иногда постоянные рабочие места предоставляют!), получают повышенный процент. Эти агенты удерживаются в одной и той же фирме по нескольку лет. Наиболее способные и уверенные в себе со временем переходят в ряды частных маклеров, которыми сами же еще вчера запугивали простодушных обывателей, либо пытаются создать собственные агентства.
Малые агентства рекламы практически не дают, выживают за счет своих агентов – опытных специалистов, работающих по рекомендации, а так же за счет наружной рекламы, рассчитанной на местную публику. Кроме «юридической крыши» и скромного офиса такие фирмы своим риэлторам ничего не предоставляют, зато ничего особенно и не спрашивают. Собственник агентства - в большинстве случаев его же руководитель. Фактически, малые агентства недвижимости представляют собой объединение профессионалов, каждый из которых является вполне самостоятельной бизнес - единицей.
Особо, хотя бы из соображений элементарной человеческой справедливости, считаю своим долгом остановиться на последней категории посредников – на частных риэлторах (или частных маклерах, как пренебрежительно и высокомерно именуют их в "брендовых компаниях"). С завидным постоянством и всероссийским размахом шельмуют и чернят «частников» в средствах массовой информации. Причем чернят в полном смысле этого слова, намекая или прямо указывая на то, что они то и есть те самые коварные и беспощадные «черные риэлторы», которые так и норовят, обобрав до нитки доверчивых граждан, заселить их в какую-нибудь халупу поближе к заполярному кругу, а то и монтировкой по черепу «угостить».
Действительно, рынок недвижимости сильно криминализирован ( а какие рынки у нас не криминализированы – от услуг по родовспоможению до услуг по погребению?), может быть даже более криминализирован, чем другие сферы предпринимательской деятельности, не берусь судить. Но причем тут риэлторы? Риэлторы – это риэлторы, а преступники – это преступники и ставить знак равенства между ними – деяние хотя и ненаказуемое, но, безусловно, подлое. Заметим, кстати, что фигурантами криминальных хроник, имеющих отношение к недвижимости, зачастую оказываются как раз руководители и «специалисты» агентств, а также настоящие и (или) бывшие сотрудники «госструктур», а чаще всего, и те и другие одновременно, и выглядят они на первый взгляд совершенно белыми и пушистыми.
Впрочем, цель подобных акций очевидна – убрать конкурентов, конкурентов независимых, не входящих в явные и неявные ценовые сговоры, сбивающих цены на услуги. Логика также проста и очевидна – если не горбатишься на большого хозяина, значит – подозрительный, ненастоящий, «черный». Правда, следуя этой логике, справедливо было бы говорить также и о «черных учителях» (преподающих в частном порядке, вне государственных и частных школ), «черных врачах» (имеющих частные врачебные кабинеты), «черных строителях и сантехниках» (работающих индивидуально или бригадами). А адвокаты и нотариусы - так те по определению все сплошь черные, ведь им по роду деятельности не полагается наниматься в работники.
В действительности, лица, называющие себя частными риэлторами, могут быть зарегистрированными в установленном порядке индивидуальными предпринимателями (ИП), а могут и не быть таковыми. Первые по законодательству являются полноправными субъектами предпринимательства с неограниченной, в отличие от ООО и ЗАО (так, на секундочку, заметим) ответственностью (абз. 1 ст. 24, п. 1 ст. 87, п. 1 ст. 96 ГК РФ). Они оказывают риэлторские услуги клиентам, привлеченным как по рекомендации, так и по рекламе, являются одновременно и владельцами бизнеса, и непосредственными исполнителями, и ответственными лицами. Вторые, говоря юридическим языком, ведут незаконную предпринимательскую деятельность, хотя, в принципе, никто не мешает гражданину составить договор гражданско-правового характера на оказание услуги другому гражданину, в общем порядке отчитаться по налогу и остаться, таким образом, в правовом поле.
Представители каждой из рассмотренных групп посредников, за исключением разве что стоимости услуг, предлагают своим клиентам примерно одни и те же условия, и все профессиональные посредники, будь то агентство или частный риэлтор, работают по одним и тем же «лекалам». Поэтому выбирать гражданам следует не столько агентство, сколько агента (см. статью «Критерии выбора риэлтора»).
|