Ключевые слова: сохранение права пользования жилым помещением (квартирой); сохранение права проживания в квартире; основания права проживания; условие о сохранении права проживания; права отказавшихся от риватизации квартиры; право проживания по завещательному отказу; право проживания по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением); физическое освобождение квартиры; отказ от освобождения квартиры.
Возможностью утраты права собственности риски приобретателя жилья на вторичном рынке, к сожалению, не исчерпываются. Вероятны также и такие, мягко говоря, неприятные ситуации, когда после перехода права собственности на квартиру (комнату) совершенно неожиданно для нового собственника возникает лицо, не оспаривающее сделку, как таковую, но претендующее на право пользования данным помещением. Сохранение за третьими лицами права пользования хотя и не лишает приобретателя права собственности, но существенно его ограничивает, а потому (если, конечно, покупатель не пошел на такое ограничение сознательно), крайне нежелательно.
Итак, о сохранении за третьими лицами права пользования отчужденным помещением и о том, на что нужно обращать внимание, чтобы этого избежать.
1. При изучении текстов договоров купли-продажи, мены, дарения необходимо иметь в виду, что указанные договоры могут содержать условие о сохранении за кем-либо права бессрочного пользования помещением (пожизненного проживания в помещении). А если право пожизненного пользования указано в договоре, то оно сохраняется за пользователем даже тогда, когда он снялся с регистрационного учета, не говоря уже о том, что выписать таких граждан против их желания однозначно невозможно. Замечу, что перечисление всех лиц, сохраняющих право пользования, является существенным условием ДКП и приравненных к нему договоров (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, нарушение данного условия приводит к ничтожности самого договора.
Договор дарения является договором безусловным (ст. 572 ГК) и включение в него встречных обязательств, в том числе и обязанность одаряемого предоставить право пользования имуществом другим лицам, приводит к ничтожности сделки. Однако на практике такие договоры в относительно недавнем прошлом нередко не только составлялись, но и регистрировались, а это означает, что приобретая квартиру с таким правоустанавливающим документом, в лучшем случае вы приобретаете ее с обременением.
2. Право пользования «навсегда» сохраняется также за лицами:
- имевшими право на приватизацию помещения, но отказавшиеся от него, либо не включенными в приватизацию по причине приватизации другого помещения (ст. 19 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации");
- вселенными в дом ЖСК по ордеру (ст. 118 ЖК РСФСР, п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 №11).
Строго по закону это право сохраняется за пользователем независимо от прописки-выписки, поскольку законодательство прямо не связывает его прекращение с фактом снятия с регистрационного учета. Поэтому, если существует лицо, некогда отказавшееся от приватизации, и выписанное из квартиры по причине нахождения в «местах не столь отдаленных», в армии, лечебных учреждениях или временно отсутствующее по иным основаниям, то по возвращении «в родные пенаты», такое лицо может рассчитывать на восстановление своего права пользования помещением на основании решения суда. Отсюда вывод – необходимо изучать историю квартиры до приватизации и после нее, внимательно читать договор передачи, грамотно подготавливать документы на этапе подготовки к сделке.
3. Право пользования пожизненно или на определенный срок может возникать в силу завещательного отказа. Статьей 1137 ГК РФ предусмотрено, что завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (завещательный отказ). В частности, при наследовании жилых помещений наследодатель может обязать наследников предоставить какому-либо лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При этом при последующих переходах права собственности на помещение, право пользования, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
4. За лицами, передавшими квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора ренты), сохраняют право пожизненного проживания в этой квартире, если иное не предусмотрено договором (ст. 602 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ). Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Поэтому, если покупатель удосужился хотя бы прочитать правоустанавливающие документы и взглянуть на выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект, – приобретение помещения обремененного рентой без ведома приобретателя и продавца крайне маловероятно (если, конечно, не иметь в виду каких-то преступных действий со стороны продавцов). Замечу лишь, что гражданине, сознательно приобретающие недвижимость, обремененную рентой, должны помнить, что в соответствии со ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать жилое помещение, только с предварительного согласия получателя ренты.
Замечание.
Не могу не упомянуть об имеющих место на рынке вторичного жилья прискорбных случаях, когда после совершения сделки бывшие владельцы и пользователи проданного помещения, вопреки всем договорам и обязательствам отказываются освобождать жилое помещение под разными предлогами или даже без предлогов. Подобные действия носят однозначно противозаконный характер и, тем не менее, приобретатели «несвободных» квартир не могут быть от них застрахованы. Для минимизации подобных неправового характера рисков рекомендуется по возможности делить полную фактическую стоимость объекта на части. Например, 50% суммы продавец получает после регистрации договора отчуждения; 30% - после юридического освобождения помещения (т. е. снятия с регистрационного учета всех зарегистрированных в помещении лиц); 20% - после физического освобождения (выезд всех проживавших, вывоз вещей и мебели, передача ключей, подписание передаточного акта). Если же такие меры не были предусмотрены или не дали результата, остается одно – обращаться в суд.
|