Ключевые слова: нормативно-правовая база оценочной деятельности; профессиональный оценщик; отчет о профессиональной оценке квартиры; виды стоимости при профессиональной оценке; доходный подход к оцениванию квартир; сравнительный подход к оцениванию квартир; затратный подход к оцениванию квартир; необходимость в профессиональной оценке.
Проведение профессиональной оценки представляет собой самостоятельный вид деятельности (оценочная деятельность), регулируется на законодательном и нормативном уровне, проводится профессиональными оценщиками.
Нормативно-правовую базу оценочной деятельности составляют:
● Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
● Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256;
● Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255;
● Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254;
● Стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики, разработанные и утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков (СРО), членом которой, в силу положений 135-ФЗ, в обязательном порядке должен являться оценщик.
В соответствии с законом об оценочной деятельности оценщиком признается физическое лицо, прошедшее профессиональную подготовку, застраховавшее свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности, являющееся членом саморегулирующейся организации оценщиков (СРО).
Оценка проводится оценщиком (или оценщиками) либо в порядке частной практики в качестве индивидуального предпринимателя, либо на основании трудового договора, заключенного оценщиком (оценщиками) с юридическим лицом, оказывающим оценочные услуги и удовлетворяющим требованиям закона об оценочной деятельности.
Результаты проведенной оценки обобщаются в отчете об оценке, форма и содержание которого строго регламентируются законодательством. Отчет должен содержать следующие разделы:
- основные исходные факты, результаты и выводы;
- задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
- сведения о заказчике оценки и об оценщике;
- допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
- описание объекта оценки;
- анализ рынка объекта оценки (информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов);
- описание процесса оценки объекта оценки;
- согласование результатов.
Отчет об оценке должен быть пронумерован, прошит, подписан оценщиком (оценщиками), руководителем организации (если оценщик работает на основании трудового договора с юридическим лицом), скреплен печатью оценщика или организации.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации, принимается государственными органами, кредитными и страховыми организациями, имеет доказательственную силу в суде, составляется на определенную дату и действителен в течение 6 месяцев.
Возможный материальный вред, причиненный заказчику или третьим лицам, вследствие использования результатов недостоверной оценки подлежит возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика (оценщиков) или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
При профессиональном оценивании указывается конкретный вид определяемой стоимости, исходя из предполагаемого использования результата оценки. В оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом конкурентном рынке;
- инвестиционная стоимость - стоимость при установленных заказчиком инвестиционных целях использования объекта оценки (в случае жилых помещений - коммерческий наем или перепродажа), при этом, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывать возможное отчуждение объекта по инвестиционной стоимости на свободном рынке не обязательно;
- ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок, меньший типичного срока экспозиции на рынке, т. е. в ситуации, когда учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным;
- кадастровая стоимость - стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
В контексте данной статьи важно, что профессиональная оценка определяет, в частности, рыночную стоимость жилого помещения (см. статью «Цены и оценки на рынке жилья»). Кадастровая стоимость квартир, комнат соответствует стоимости по оценке БТИ (бюро технической инвентаризации, ныне – ФГУП «Ростехинвентаризация»), которая в настоящее время используется для исчисления налога на имущество физических лиц, для определения размера компенсации при изъятии жилых помещений для государственных нужд и в некоторых других случаях, касающихся взаимоотношений собственников и государственных структур. Ликвидационная стоимость определяется для квартир, переданных в залог, как сумма, за которую банк сможет быстро и самостоятельно реализовать предмет залога, если заемщик прекратит платежи по кредиту.
Профессиональная оценка предполагает использование трех подходов к оцениванию.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования. Удобен для оценивания квартир предназначенных для сдачи в аренду или в коммерческий наем. Обычно заказчик сравнивает доход от коммерческого использования объекта с тем процентным или дисконтным доходом, который он мог бы получить при размещении денежной суммы, необходимой для покупки квартиры, во вклады в банки или в паевые инвестиционные фонды.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Подход наиболее распространен при оценивании городских квартир эконом- и бизнес- класса.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки считаются затраты, необходимые для создания точной копии объекта с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Подход особенно хорош для оценки загородной недвижимости, отдельно стоящих (достроенных или недостроенных) зданий, домовладений, коттеджей. Стоимость помещений по справкам БТИ, по крайней мере в Москве до 2013 года, также исчислялась с использованием затратного подхода: за базу бралась балансовая стоимость дома на момент постройки, корректировалась на повышающие коэффициенты - для учета инфляции, на понижающие - для учета износа, полученная величина распределялась пропорционально площадям помещений в общей площади дома. Результат оказывался всегда существенно ниже рыночной цены, однако, в настоящее время внедряются методики массовой оценки, приближающие инвентаризационную стоимость помещений к рыночной.
По общему правилу, при проведении оценки оценщик обязан использовать все три подхода. В случае отказа от использования того или иного подхода, отказ должен быть обоснован. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Профессиональная оценка жилого помещения может понадобиться в следующих случаях: при получении кредита под залог жилого помещения (ипотека); при страховании; для целей налогообложения (например, для исчисления НДФЛ при получении квартиры в собственность по договору дарения, когда даритель и одариваемый не являются близкими родственниками); при составлении брачного контракта; при разделе имущества в результате расторжения брака; при разделе наследственного имущества; при взносе имущества в уставный капитал хозяйственного общества; при выкупе государственного имущества; для различных судебных целей. Если же речь идет только о купле-продаже, то проводить профессиональную оценку продаваемого (покупаемого) жилья не имеет никакого смысла, т. к. данная информация, при всей своей солидности и наукообразности, контрагентом по сделке во внимание, как правило, не принимается. Вместе с тем, оценить свое жилье при желании, конечно, никому не возбраняется.
Заметим, что банки, кредитующие под залог недвижимости (ипотека), работают со своими, аккредитованными ими оценщиками, отчеты других специалистов в большинстве случаев к рассмотрению не принимаются. При этом банковская оценка, как правило, ниже рыночной на 20-30% (фактически получается оценка ликвидационной стоимости). Таким способом банки подстраховывают себя на случай, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредитному договору или цены на жилье резко упадут. Стоимость оценки типовой квартиры в Москве колеблется от 3 до 7 тыс. рублей. Если объект элитный или расположен в области, то цена может возрасти до 10-15 тыс. рублей. Срок выполнения работы составляет 3-5 рабочих дней. За дополнительную плату заказ может быть выполнен и за 1 день, наценка за срочность в этом случае составляет от 50 до 100%.
|