Ключевые слова: последствия признания сделки с квартирой (недвижимостью, жильем, жилым помещением) недействительной; ничтожная сделка с квартирой (недвижимостью, жильем, жилым помещением); оспоримая сделка с квартирой (недвижимостью, жильем, жилым помещением); срок исковой давнисти ничтожной сделки; срок исковой давнисти оспоримой сделки; применение судом срока исковой давности; пропуск срока исковой давности по уважительной причине.
Утрата права собственности на приобретенное недвижимое имущество возможна в результате признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности либо в форме двухсторонней реституции, когда каждая из сторон возвращает другой все полученное по сделке, либо в форме истребования имущества из чужого незаконного владения ( подробно правовой механизм изъятия имущества у приобретателя рассмотрен в статье «Защита добросовестного приобретателя»).
По законодательству недействительная сделка может быть признана таковой решением суда (оспоримая сделка), а может являться недействительной в силу закона независимо от судебного решения (ничтожная сделка). Основания признания сделок недействительными перечислены в Гражданском кодексе РФ.
К ничтожным сделкам ГК РФ относит сделки (ст. ст. 168-172):
- не соответствующие закону или иным правовым актам;
- совершенные с целью противной основам законодательства и нравственности;
- мнимые и притворные ( мнимой сделкой именуется сделка, совершенная для вида,
без намерения создать правовые последствия, притворной – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку);
- совершенные недееспособными гражданами;
- совершенные малолетними (несовершеннолетними, не достигшими 14-ти лет).
Примечательно, что сделки, совершенные малолетними и недееспособными лицами, по требованию их родителей (усыновителей), опекунов могут быть признаны судом действительными, если эти сделки совершены к выгоде перечисленных лиц.
Основания признания судом сделки недействительной, то есть основания, по которым сделка может считаться оспоримой, указаны в ст. ст. 173-179 ГК РФ. К ним относятся:
- совершение юридическим лицом сделки вне пределов своей правоспособности;
- совершение сделки неуполномоченным лицом;
- совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до
восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется по закону;
- совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности
вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами без согласия попечителя;
- совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
- совершение сделки гражданином под влиянием заблуждения;
- совершение сделки гражданином под влиянием обмана, насилия, угрозы,
злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в соответствующих статьях ГК (как правило, лицами, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены либо их законными представителями). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия также и по собственной инициативе.
С целью защиты прав собственников, в гражданском законодательстве предусмотрено применение уже упоминавшегося выше срока исковой давности, то есть срока для защиты нарушенного права по иску потерпевшего лица (ст. ст. 181, 195-205 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, при этом течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В связи с применением сроков исковой давности следует учитывать, что:
требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности;
исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения;
истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске;
если суд признает причину пропуска срока исковой давности уважительной, нарушенное право гражданина подлежит защите.
В следующих статьях рассмотрим наиболее распространенные в судебной практике споры, грозящие покупателю утратой права собственности на приобретенное жилье.
|