Ключевые слова: риэлторская оценка квартир; фиктивные предложения квартир ("заманухи"); показатели качества квартир; влияние ремонта на стоимость квартиры; корректировка стоимости квартиры; информационные базы квартир; способы вхождения в рынок жилья.
Наиболее примитивный способ оценивания, который заключается в том, что из базы предложений подбираются наиболее подходящие по набору параметров объекты, стоимости которых затем усредняются. Полученный результат принимается за искомую стоимость квартиры (комнаты, доли). Чтобы на оценку не влияли заведомо неадекватные или откровенно ложные цены (они резко выбиваются из основного ценового ряда в большую или меньшую сторону), соответствующие предложения при проведении оценки исключают.
Следует понимать, что в результате проведения подобной процедуры получается далеко не рыночная цена, а всего лишь цена предложения (см. статью «Цены и оценки на рынке жилья»).
Важное замечание.
Базы данных по жилой недвижимости перенасыщены объявлениями о продаже объектов по весьма привлекательным ценам, но только объекты эти либо никогда не выставлялись на продажу, либо давно проданы, либо вообще не существуют в природе, либо действительно продаются, но через другое агентство и по другой цене (по одной и той же квартире размещено несколько объявлений, одно из которых настоящее, а остальные – «самодеятельность» жуликоватых агентств). Смысл подобных публикаций, называемых риэлторами «заманухами», состоит единственно в том, чтобы любой ценой спровоцировать звонок потенциального клиента в офис, а затем, в процессе завязавшейся с не ожидающим подвоха гражданином беседы, предложить ему свои услуги. Естественно, в ответ на вопросы об объекте, вам сообщат, что помещение продано или «находится под авансом» или еще какую-нибудь отговорку. Это означает, что для того, чтобы сориентироваться в реальных ценах, все найденные аналоги необходимо прозвонить и только убедившись в том, что они действительно продаются по указанной в объявлении цене (то есть их можно смотреть без каких-либо условий и отлагательств), принимать к расчету.
Показатели качества квартир (для определенности далее будем говорить о квартирах), определяющие их стоимость, достаточно очевидны, это – месторасположение дома, категорийность дома, общая и жилая площадь, площадь комнат, изолированность комнат, площадь кухни, этаж, удаленность от метро, наличие лоджии (балкона), наличие телефона, тип санузла, ориентация окон, состояние квартиры, состояние подъезда, инфраструктура.
Менее очевидные факторы: вид продажи (прямая – предполагается только продажа или альтернативная – одновременно с продажей планируется покупка другого жилья), количество собственников (в том числе несовершеннолетних), способ получения квартиры в собственность (наименее благоприятными считаются: решение суда, рента, наследование), срок нахождения в собственности (чем больше, тем лучше), наличие или отсутствие на момент продажи прописанных в квартире лиц (в том числе несовершеннолетних).
Особо хочется остановиться на влиянии ремонта на стоимость квартиры. К сожалению, ремонт влияет не столько на цену квартиры, сколько на ее ликвидность. Если вы сделали хороший ремонт, вам скажут: «ваш ремонт нам не нужен, мы все равно будем делать свой», если квартира в плохом состоянии – «квартира «убитая», жить в ней невозможно, придется тратиться на ремонт», и в то же время, продать квартиру в плохом состоянии по адекватной цене довольно трудно. Оптимальное решение – сделать легкую косметику. В любом случае следует сделать капитальную уборку, устранить следы протечек и неприятные, застоявшиеся запахи. Но если хороший ремонт уже произведен, как показывает практика, возместить свои расходы вы сможете только процентов на 50-60. Утешить в данной ситуации может лишь одно – хорошее состояние квартиры существенно сокращает срок ее реализации.
Несмотря на незамысловатость алгоритма, аккуратно проведенная таким образом оценка, получается далеко не самой грубой, проблема заключается лишь в том, чтобы найти достаточное количество аналогов. По мнению автора их должно быть не менее пяти.
Если прямых аналогов для достоверной оценки не хватает, в то время как, в распоряжении оценщика имеются цены сопоставимых, хотя и не совпадающих по всему набору параметров объектов, то можно попробовать скорректировать стоимость этих объектов по различающимся показателям, после чего перейти к усреднению. Приведем поправки к базовой цене, применяемые автором по некоторым качественным характеристикам квартир, выставленных на продажу. Значения из диапазонов следует выбирать в зависимости от конкретной ситуации. Так, например, низкому первому этажу соответствует скидка 10%, высокому с решетками в благополучном районе – 8% и т. д.
Параметры Доплата, % Скидка, %
Квартира располагается на 1 этаже . - 8 – 10
Квартира располагается на последнем этаже -4 - - 5
Комнаты смежные -4 - -8
Газовая колонка -2 - -5
Совмещенный с/у -2 - -3
Неузаконенная перепланировка -5 - -10
Отсутствие балкона, лоджии -1 - -3
Расстояние до метро до 10 мин. пешком +1 - +2
Консъержка в подъезде +2 - +4
Панорамный вид из окна +2 - +4
Парковка автомашин +2 - +5
Квартира юридически и физически свободна +2 - +5
Свободная (безальтернативная) продажа +4 - +8
Риэлторы, при проведении своих расчетов, пользуются общеизвестной профессиональной базой Winner. База платная, используется и как источник информации и как рекламная площадка. В нее попадают практически все публично выставленные на продажу в Москве и области жилые помещения. В сети Интернет легко можно найти множество достаточно обширных и общедоступных бесплатных баз. Это, прежде всего, базы рекламных печатных и электронных изданий («Из рук в руки» - http://iwww.irr.ru, «Недвижимость и цены» - http://realty.dmir.ru и другие), а также предложения на специализированных риэлтерских и информационно-аналитических сайтах (http://www.gdeetotdom.ru/, http://sob.ru/, http://www.avito.ru/ и другие), на страничках, посвященных недвижимости, универсальных порталов и популярных поисковиков (http://realty.yandex.ru/, http://realty.rambler.ru/ и другие).
Как бы аккуратно не подходил собственник или риэлтор к оценке квартиры, реальную ее цену может определить только рынок. Достаточно сказать, что из двух одинаковых квартир, расположенных в одном и том же подъезде, одна может легко продаться за вполне приемлемую цену, а другая – никогда и ни за какие деньги (если, например, окна последней выходят на вход в морг или на разгрузочно-погрузочную эстакаду рыбного магазина во дворе дома).
Риэлторская практика показывает, что существует два результативных способа вхождения продавца в рынок:
1. Квартира выставляется по цене немного выше рыночной (не более чем на 5%). Покупатели откликаются на предложение в расчете на «торг». В итоге квартира продается по рыночной цене за 4 – 6 недель.
2. Квартира выставляется по цене немного ниже рыночной (на 2 – 4 %). Когда потенциальных покупателей набирается достаточно много, продавец поднимает цену, ссылаясь на то, что ему предложили более выгодные условия (а такие предложения действительно могут появиться). В результате квартира продается за 2-4 недели по цене, возможно, даже чуть выше рыночной.
И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор зависит от срочности сделки и предпочтений продавца.
Иные варианты, когда объект выставляется по цене заведомо ниже рыночной (т. е. имеет место вынужденная либо мошенническая сделка) или когда цена устанавливается исходя из мечтаний и потребностей продавца, а не из реалий рынка, здесь не рассматриваются.
Рекомендации
› Сделайте первоначальную оценку сами. Не рекомендую оценивать жилое помещение путем обзванивания агентств недвижимости. Во-первых, оценка по определению должна быть независимой, а посредника независимым лицом никак не назовешь. Во-вторых, с учетом беспрецедентной текучести кадров в риэлторских конторах, вопреки рекламному призыву посоветоваться с профессионалами, скорее всего вы «нарветесь» как раз на непрофессионала.
› И уж совсем не советую руководствоваться распечатками, услужливо выдаваемых в офисах агентств. При современном уровне развития компьютерного дела скорректировать цены на определенное количество процентов в ту или иную сторону (в зависимости от ситуации) сложности не представляет ни для кого.
› При оценивании постарайтесь быть объективными. Как известно, горькая правда всегда лучше сладкой лжи. Всякое искажение информации на пользу только мошенникам и лукавым посредникам. Ваш покорный слуга, к примеру, живет в квартире с газовой колонкой, и это ничуть ему не мешает, а иногда даже и помогает. Однако, факт остается фактом – в подавляющем большинстве не хотят люди жить с газовой колонкой. И это, как ни сожалительно, неизбежно отразится на цене его драгоценной собственности, пожелай он ее продать.
› Используйте калькуляторы стоимости квартир для сопоставления своей оценки с оценкой, полученной на основании метода экспертных оценок (см. статью «Экспертная оценка»).
› Если хотите продать в обозримые сроки и при этом не продешевить, входите в рынок по оптимальной цене. Как бы ни показалось это странным неискушенному продавцу, только такой подход увеличит фактическую цену сделки при одновременном сокращении срока ее проведения. Таковы объективные законы рынка.
|