Ключевые слова: договор (соглашение) об авансе (о задатке) за квартиру; значение (смысл) договора об авансе (о задатке) за квартиру; пункты (содержание) договора об авансе (о задатке) за квартиру; договор при получении аванса (задатка) за квартиру; договор при внесении аванса (задатка) за квартиру; договор об авансе (о задатке) при ипотеке; договор об авансе (о задатке) при альтернативной сделке.
Внесение и аванса и задатка оформляются соответственно договорами об авансе или о задатке, которые, кроме пунктов об ответственности собственника (см. статью "Аванс, задаток, предварительный договор в сделках с жильем"), ничем друг от друга текстуально не отличаются. Однако смысл авансового договора ( договора задатка) заключается не только в том, что на его основании передаются денежные средства, но и в том, что он полностью включает в себя положения будущего договора купли-продажи, определяет порядок проведения сделки и осуществления взаиморасчетов, уточняет распределение расходов по сопутствующим обязательным платежам, другими словами, представляет собой сценарий предстоящей сделки.
Учитывая значимость данного документа, подробнее остановимся на его содержании. Проекты соглашений о предварительных платежах, разрабатываемые фирмами, существенно различаются в зависимости от того получает ли фирма аванс или, наоборот, вносит его. При получении авансов от физических лиц агентства обычно предлагают ограничиться набором существенных пунктов, без которых договор вообще не может считаться заключенным. Схема такого соглашения выглядит примерно следующим образом.
1. Адрес объекта.
2. Описание объекта.
3. Стоимость объекта.
4. Сумма аванса (задатка) с указанием на то, что внесенная сумма входит в стоимость объекта.
5. Обязательство предоставления продавцом необходимых для проверок и регистрации документов (с их полным перечнем) до определенного срока.
6. Обязательство продавца не вести переговоров с третьими лицами и не предпринимать каких-либо действий по отчуждению объекта.
7. Срок действия договора.
8. Предположительная дата подписания договора отчуждения и место его подписания.
9. Форма договора отчуждения.
10. Личное присутствие всех собственников при подписании ДКП и закладке денег.
11. Срок регистрации договора отчуждения.
12. Способ проведения взаиморасчетов.
13. Способ связи и оповещения сторон.
14. Сроки юридического и физического освобождения квартиры или указание на то, что квартира свободна.
15. Ответственность сторон (случаи, при которых вносимая сумма останется у продавца квартиры, а в каких случаях эта сумма возвращается покупателю).
16. Случаи, которые являются форс-мажором, при наступлении которых каждая сторона договора остается при своем первоначальном интересе.
17. Адреса и реквизиты сторон.
18. Подписи сторон.
Руководствуясь принципом, согласно которому чем подробнее составлен предварительный договор (будем называть вещи своими именами), тем лучше, приведем примерный перечень положений, который покупателю желательно (но не всегда удается) в него включить. Во всяком случае, примерно такие пункты агентства включают в свои соглашения тогда, когда они сами вносят аванс физическому лицу, это:
19. Гарантии продавца:
- о его праве собственности на объект;
- об отсутствии обременений, залогов, правопритязаний, споров, прав третьих лиц на объект;
- о дееспособности всех пользователей и собственников, а также о том, что пользователи и собственники не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах ( НД и ПНД), не состоят под опекой и попечительством, несовершеннолетние члены семьи собственников не остались без попечения родителей;
- об отсутствии прав супругов;
- об отсутствии пользователей, снятых с регистрационного учета по решению суда, в социальные учреждения (дом ребенка, психоневрологический интернат (ПНИ), дом ветерана), временно (длительная командировка, служба в армии, нахождение в местах лишения свободы), а так же подлежащих на момент заключения договора призыву в вооруженные силы или находящихся под следствием;
- об отсутствии у продавцов несовершеннолетних детей нигде не зарегистрированных;
- об отсутствии нарушения законодательства и ущемления прав третьих лиц в предшествующих сделках;
- об отсутствии обстоятельств, препятствующих отчуждению объекта и о том, что предварительный договор об отчуждении с другими лицами не заключался.
20. Стоимость объекта в ДКП (по указанию продавца) и фактическую, а если эти стоимости различаются, то и вид документа, который будет подтверждать выплату разницы (указывается непосредственно в тексте соглашения, либо в виде приложения к нему, либо в виде отдельного документа).
21. Неизменность цены в течение срока действия договора.
22. Возврат и сроки возврата аванса в случаях отказа продавца от заключения ДКП, нерегистрации ДКП, а также обнаружении обстоятельств, могущих привести к ограничению или лишению прав собственника, в том числе, если окажется, что собственники объекта состоят на учете в НД и ПНД.
23. Санкции по отношению к продавцу (агентству продавца) за нарушение условий договора (это, конечно, если удастся включить, ибо сами для себя подобных наказаний, агентства естественно, не предусматривают).
24. Обязательство агентства продавца прекратить рекламирование объекта и не заключать аналогичные договоры с другими лицами.
25. Перечень всех собственников и зарегистрированных безвозмездных пользователей с указанием оснований возникновения их прав.
26. Лицо, на которое будет оформляться объект (желательно писать, что объект будет оформляться на лицо, указанное покупателем).
27. О несогласованных перепланировках.
28. О передаваемом оборудовании (в том числе встроенной и иной мебели, сантехнического, кухонного и бытового оборудования), его состоянии и недопустимости его демонтажа.
29. О городском телефонном номере.
30. О состоянии дома (предполагается ли снос, реконструкция, не запрещена ли регистрация).
31. Об оплате коммунальных услуг, электроэнергии, услуг связи.
32. О разделении полной стоимости объекта на части, которые продавец получает после регистрации ДКП, юридического и физического освобождения квартиры («под выписку») соответственно (если такая схема взаиморасчетов предусматривается).
33. У кого будет находиться ключ (ключи) от банковской ячейки (ячеек) до регистрации после закладки денежных средств.
34. О распределении бремени дополнительных расходов (плата за справки, составление ДКП, нотариат, аренду банковских ячеек, госпошлины).
35. Обязательство продавца передать объект и ключи от него по передаточному акту.
36. Заявление продавца об отсутствии у него обстоятельств личного характера, вынуждающих заключить сделку на указанных условиях и о понимании им сути заключаемого договора. В договоре должны быть указаны суммы в рублевом эквиваленте.
Договор должен быть составлен в 2-х экземплярах, должен содержать паспортные данные покупателя и продавца либо реквизиты агентства продавца, в последнем случае - с печатью организации и подписью лица, указанного в шапке договора. В договоре не должно быть незаполненных пропусков, неоговоренных исправлений.
Замечания.
1. Условия из п. 19 фактически представляют собой расшифровку понятия "юридическая чистота", и если объект действительно удовлетворяет указанным условиям, то можно считать, что в смысле юридической чистоты с ним все в порядке. В противном случае необходимо предпринять дополнительные организационные и юридические меры для минимизации рисков покупателя, соответствующим образом отразив их в предварительном договоре, либо вообще отказаться от сделки. Пункты 20-36 имеют, очевидно, непосредственное отношение к интересам вносящего денежные средства покупателя.
2. Если объект будет приобретаться по ипотеке, либо полностью или частично за счет бюджетных средств (субсидии, сертификаты), то данный факт отражается в договоре и дополнительно прописывается:
- обязательство продавца или его агентства предоставить банку или учреждению, отвечающему за выдачу бюджетных средств, необходимые документы;
- обязательство продавца или его агентства обеспечить доступ в объект для проведения оценки его рыночной стоимости;
- условие о том, что время, место и условия доступа к ячейкам определяет кредитующий (или аккредитованный) банк;
- условие о возврате денежных средств в случае отказа банка ( уполномоченной организации) в кредитовании (субсидировании) покупателя.
3. Если покупатель приобретает квартиру с одновременной продажей своего объекта, необходимо указать, что квартира будет приобретаться при условии одновременной продажи данного конкретного объекта, а невозможность продажи указанного объекта в течение срока действия авансового договора считается для покупателя форс-мажорным обстоятельством, при наступлении которого аванс или его часть возвращается (желательно).
4. Если приобретается объект, который в свою очередь продается с одновременным приобретением альтернативы, желательно прописать:
- максимально допустимое количество объектов в цепочке;
- срок, за который продавец обязуется подобрать альтернативу и условие о возврате предоплаты в случае несоблюдения этого срока;
- обязательство продавца (собственника) предоставить в день сделки заявления-обязательства о постановке на регистрационный учет в альтернативном объекте всех пользователей и от всех пользователей заявлений-обязательств о снятии с регистрационного учета в продаваемом объекте и регистрации в альтернативном.
|