Ключевые слова: приватизация жилых помещений - определение; помещения не подлежащие приватизации; принципы приватизации жилых помещений; включение (невключение) в приватизацию несовершеннолетних; оформление приватизации квартиры; приватизация - договор передачи; отказ от участия в приватизации; основания признания приватизации недействительной; нарушение прав несовершеннолетних при приватизации; нарушение прав граждан при приватизации; нарушение прав отказавшихся от приватизации; обман, заблуждение при приватизации; оспаривание приватизации (договора передачи); иск о признании приватизации (договора передачи) недействительной (недействительным); проверка законности приватизации.
Право граждан на приватизацию жилых помещений введено в гражданский оборот и регулируется Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". По определению, данному в законе, под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими (на условиях социального найма) жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения за некоторыми исключениями.
Основополагающими принципами приватизации жилых помещений являются: добровольность; безвозмездность; однократность ( за исключением несовершеннолетних, за которыми сохраняется право повторной приватизации после достижения совершеннолетия); согласие на приватизацию всех совместно проживающих лиц, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; передача помещения либо в общую собственность всех лиц, изъявивших желание использовать свое право на приватизацию, в том числе несовершеннолетних, либо в собственность одного лица. Особенно важно для целей настоящей статьи подчеркнуть, что несовершеннолетние включаются в приватизацию в обязательном порядке.
Передача помещения в собственность граждан в порядке приватизации оформляется договором передачи на основании заявлений участников. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, заключаются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, а при необходимости, по инициативе самих этих органов. Несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, участвуют в приватизации самостоятельно, но с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Одной стороной в договоре выступают граждане (их законные представители); с другой - собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, либо предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения (учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд). Договор передачи подлежит обязательной государственной регистрации. Собственникам выдаются экземпляры договора с отметкой о регистрации, а также свидетельство о регистрации права собственности.
В соответствии с законодательством, проживающий в помещении гражданин вправе дать свое согласие на приватизацию этого помещения другими членами семьи и одновременно отказаться от личного в ней участия, при этом право на приватизацию другого жилья за ним сохраняется.
Приватизация жилых помещений представляет собой сделку в полном гражданско-правовом смысле этого слова, а значит, все основания признания сделок недействительными (несоответствие закону, недееспособность или ограниченная дееспособность совершившего сделку гражданина, участие в сделке несовершеннолетнего, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана и другие), в полной мере относятся и к приватизации.
Остановимся на наиболее частых причинах оспаривания приватизации.
Прежде всего – это ущемление прав несовершеннолетних. Дело в том, что до внесения изменений в Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Федеральным законом от 11.08.1994 N 26-ФЗ, явного указания на обязательность участия в приватизации несовершеннолетних в законе о приватизации не было. И, хотя действующее в то время законодательство в принципе и предусматривало отказ несовершеннолетних от приватизации исключительно с разрешения органов опеки и попечительства, договоры о передаче без включения в них несовершеннолетних членов семьи благополучно регистрировались. В результате достигшие совершеннолетия, обойденные в свое время в правах на жилье граждане, до сих пор подают иски о признании приватизации недействительной в силу несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ). Но не только в делах минувших дней заключается опасность. И в наше время некоторые родители умудряются обездолить своих детей, выписав их из квартиры непосредственно до приватизации в «ненадлежащее место» или вообще в «никуда», либо не зарегистрировав своевременно по месту жительства родителей новорожденного, либо реализовав «челночный вариант» по схеме выписка – приватизация – прописка.
Второе «почетное» место по частоте признания приватизации недействительной занимает нарушение прав третьих лиц. А именно, когда в договоре передачи не значатся лица, временно снятые с регистрационного учета (находящиеся в местах лишения свободы, в лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты, призванные на срочную службу в Вооруженные Силы и т.д.), но сохраняющие тем не менее право пользования данной жилплощадью, если договор социального найма с ними при этом не был расторгнут (в соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма).
Нередко сделка передачи жилья в собственность признается недействительной по причине пребывания одним из участников под влиянием заблуждения, обмана, либо совершенная гражданином недееспособным, ограниченным в дееспособности либо дееспособным, но не осознающим значение своих действий (ст. ст. 176-178 ГК РФ). Примечательно, что по указанным основаниям истцы чаще всего подвергают сомнению не столько факт приватизации как таковой, сколько отказ от участия в ней некоторых лиц. Например, воспользовавшись преклонным возрастом старшего члена семьи, более молодой и юридически грамотный, но при этом не страдающий чрезмерной порядочностью родственник, убедил дедушку (бабушку) подписать отказ от приватизации, внушив пожилому человеку, что этот акт никак не ограничит его прав на распоряжение квартирой. Если впоследствии выяснится что это далеко не так, введенный в заблуждение гражданин сам или через своих представителей вполне может обратиться в суд с требованием о признании приватизации недействительной.
Возможны и другие, хотя и менее частотные случаи оспаривания договора передачи, когда, например, не было получено письменное согласие на проведение приватизации всех проживающих в жилом помещении лиц, включая детей, достигших четырнадцати лет; когда в приватизации жилого помещения участвовало лицо, уже использовавшее ранее свое право на приватизацию и т. д.
Иск о признании договора приватизации недействительным вправе предъявить граждане, принявшие (или не принявшие) участие в приватизации; их законные представители (опекуны, попечители); другие заинтересованные лица (например, члены семьи собственников или несостоявшихся собственников); органы опеки и попечительства; органы государственной власти или местного самоуправления.
Во избежание судебных разбирательств, при заключении сделок с лицами, получившими жилые помещения в собственность в порядке приватизации, требуется внимательно изучить договор передачи и свидетельство о регистрации права, сопоставить сведения из этих документов с данными из паспортов ( свидетельств о рождении) собственников и пользователей; из выписок из домовой книги начиная со времени не позже чем за год до приватизации; из выписок из ЕГРП; а также, возможно, из других документов. Полученную информацию необходимо тщательно проанализировать на предмет соответствия законодательству и соблюдения прав третьих лиц (особенно несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных), имея в виду все то, о чем шла речь выше.
|