Ключевые слова: внесение (передача) аванса (задатка) за квартиру; правила безопасного внесения аванса (задатка) за квартиру; правоустанавливающие документы на квартиру; рискованные сделки с квартирами; согласование договора об авансе (о задатке, предварительного договора).
Во избежание материальных и (или) моральных потерь, связанных с предварительными платежами, необходимо знать и соблюдать порядок их безопасного внесения. При передаче денег, а точнее, до этого момента, рекомендуется соблюдать следующие правила.
1. Внимательно изучить паспорта продавцов, обращая внимание на характерные признаки подделки, получить ксерокс всего паспорта (с обязательным ксерокопированием страниц с данными о семейном положении и регистрации по месту жительства). Проверить подлинность паспорта на сайте ФМС РФ.
2. Узнать городской телефон квартиры, получить всеми доступными средствами сведения на кого он зарегистрирован (можно попытаться «пробить телефонный номер по интернету», благо предложений на этот счет предостаточно).
3. Попросить показать и изучить на месте счета и квитанции об оплате коммунальных услуг, услуг связи, электроэнергии за последние несколько лет (сотню бумажек сложнее подделать, чем одну, пусть даже из солидного государственного учреждения). Сравнить данные из этих документов с тем, что услышали и увидели ранее.
4. Когда квартира продается через агентство (отделение, филиал агентства).
● Получить информацию об агентстве любыми доступными средствами.
● Ознакомиться со свидетельством о регистрации юридического лица, даже в том случае, когда агентство считается крупным и известным, так как довольно широкое распространение получили договоры франчайзинга, по которым «брендовая» фирма продает свою торговую марку (марку обслуживания) другой, совершенно независимой от нее организации.
● В форме договора обязательно указывается, в чьем лице действует агентство, и если оно действует по доверенности, то необходимо ознакомиться с текстом этой доверенности. Желательно также получить ксерокопию доверенности подписывающего договор лица. В тексте доверенности обязательно должен быть указан ее номер, дата выдачи (выдается сроком на 1 год), подписи руководителя и главного бухгалтера с расшифровками. Доверенность заверяется печатью организации.
● Ознакомиться с договором агентства с продавцом квартиры.
5. Никогда не вносить деньги без предъявления продавцом оригиналов правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Получить копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов в бумажном или электронном виде.
7. Спросить продавца о причине продажи.
8. Кроме ранее упоминавшихся паспортов продавцов и правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, изучить на месте и получить копии максимального количества других, возможно имеющихся у продавца документов по объекту (пусть даже и просроченных), таких как кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП, выписки из домовой книги, свидетельства, договоры. При наличии времени некоторые из них можно получить самостоятельно, даже без участия продавца и его представителей.
10. На основании полученной информации провести экспресс-проверку.
11.Подписать авансовый (задатка) договор, внимательно перечитав его последнюю версию (возможны случайные и неслучайные ошибки и опечатки).
12. Внести деньги, получить документ, подтверждающий факт получения внесенной денежной суммы - либо расписку физического лица в получении, либо приходные кассовые документыфирмы.
Замечания.
1. При изучении текстов договоров купли-продажи, мены, дарения необходимо иметь в виду, что указанные договоры могут содержать условие о сохранении за кем-либо права бессрочного пользования помещением (пожизненного проживания в помещении). А если право пожизненного пользования указано в договоре, то оно сохраняется за пользователем даже тогда, когда он снялся с регистрационного учета, не говоря уже о том, что выписать таких граждан против их желания однозначно невозможно. Замечу, что перечисление всех лиц, сохраняющих право пользования, является существенным условием ДКП и приравненных к нему договоров (ст. 558 ГК РФ). Соответственно, нарушение данного условия приводит к ничтожности самого договора.
Договор дарения является договором безусловным (ст. 572 ГК) и включение в него встречных обязательств, в том числе и обязанность одаряемого предоставить право пользования имуществом другим лицам, приводит к ничтожности сделки. Однако на практике такие договоры нередко не только составлялись, но и регистрировались, а это означает, что приобретая квартиру с таким правоустанавливающим документом, в лучшем случае вы приобретаете ее с обременением.
2. Важно понимать – регистрацией прав на жилье в Москве с 1991 года занимались по очереди восемь различных организаций. При этом изменялись и правила оформления правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а значит, без знания этих правил правильно идентифицировать документы на квартиру невозможно.
3. Осмотрительного отношения требуют квартиры, полученные в собственность на основании решения суда. По мнению автора, если предъявлено очное решение суда – до заключения каких-либо соглашений, в том числе авансовых, требуется убедиться в достоверности данного документа, если же решение было вынесено заочно – лучше вообще заняться поиском более надежного варианта.
4. Рискованными считаются также сделки, совершаемые по доверенности. Дело здесь не столько в том, что доверенность легко подделать, сколько в том, что доверенность может быть признана недействительной по самым разнообразным причинам, как то: смерть доверителя; признание доверителя недееспособным; выдача доверенности под влиянием обмана, заблуждения, угроз, давления; отзыв доверенности, причем отзыв у любого нотариуса, не обязательно у того, у которого доверенность удостоверялась. Совершать такие сделки можно лишь в том случае, когда имеются веские основания считать, что мошеннические действия или просто безответственность со стороны контрагентов исключены.
4. Предельно осторожно нужно относиться к предложениям по явно заниженной, нерыночной цене, а также когда имеет место многократная и (или) быстрая (ликвидационная) продажа. Тем более, если эти признаки сочетаются.
5. Всегда нужно помнить – приобретенное в браке имущество является общей собственностью супругов, а значит, необходимо уточнить семейное положение собственника на момент приобретения объекта.
|